주주의 문제 해결을 위한 "로드맵"입니다. “문제집을 완성하는 건 그리 어렵지 않아요.” State Duma는 사기당한 주주의 미래에 대해 논의했습니다. Ekhtibar LLC에 대한 정보

11:14 — 규정 주주” 잔나 말리스.

안나 리즈코바 © IA Krasnaya Vesna

앞서 Vedomosti 신문은 파산한 개발업체 Urban Group의 첫 번째 주주총회가 12월 초에 열릴 것이라고 보도했으며, 여기서 그들은 주택 건설 완료를 위한 메커니즘을 선택할 수 있을 것입니다. 회의 안건에는 건설참가자들의 주택건설협동조합(HBC) 창설 문제도 포함될 예정이다. 만약 긍정적인 결정이 내려지면 주주들은 사비로 공사를 완료하고 시설을 유지하게 된다.

주주들이 이 옵션에 투표하지 않거나 정족수에 도달하지 못하는 경우, 파산 관재인은 러시아 정부가 채택한 로드맵에 따라 건설을 완료할 새로운 개발자를 유치할 수 있습니다. 그런 다음 연방 및 지역 예산의 자금을 사용하여 건설이 완료됩니다.

“주택건설협동조합(HBC)의 창설이 이 문제를 해결하는 대안이 될 수 있습니다. 그러나 여기에는 알아야 할 몇 가지 뉘앙스가 있습니다.

따라서 주택협동조합에서는 시민과 주택협동조합 사이에 계약관계가 발생하는 것이 아니라 기업관계가 발생합니다. 이는 소비자 권리 보호에 관한 법률이 기업 내 관계에 적용되지 않기 때문에 시민이 물건 인도 기한을 지키지 못한 것에 대해 도덕적 피해에 대한 보상이나 처벌을 요구할 권리가 없음을 의미합니다(즉, 회원관계). 이러한 관계는 협동조합 총회 헌장과 결정에 의해 규제됩니다.

또한, 주택협동조합 회원들은 시설 건설 완료 및 유지관리에 따른 추가적인 재정적 비용을 부담하게 될 것이 확실합니다. 또한 이러한 비용은 개발자가 파산한 건설 단계에 따라 직접적으로 달라집니다. 건설 초기 단계에서는 이 대안이 최선의 선택이 아닐 것입니다.

러시아 정부의 실행 계획 또는 "로드맵"에 따르면, 이러한 계획은 3년에 걸쳐 아파트 건물 및 기타 부동산 자산 건설을 위해 모금된 시민 자금을 은행 대출 및 기타 자산으로 점진적으로 대체하는 것을 목표로 합니다. 시민의 위험을 최소화하는 자금 조달 형태. 이 경우 강조점은 공유 건설에서 에스크로 계정으로의 전환입니다.

연방 및 지역 예산의 자금을 사용하여 시설 건설을 완료하는 것과 관련하여 현재 이에 대한 법적 근거가 없으며 또한 연방 예산 지출 항목에는 "공유 건설 참여자에 대한 보상"이라는 입장이 없습니다. ” 따라서 현 단계에서는 연방 또는 지역 예산에서 시설 건설을 완료하기 위해 자금을 할당하는 가능성과 한계에 대한 명확한 표시가 없기 때문에 개발자 파산 문제를 해결하는 대안은 다소 모호합니다.

일반적으로 주주들은 현재 개발자의 파산과 관련된 모든 가능한 위험을 알고 있습니다. 또한 공유 건설 프로젝트가 아직 완료되지 않았으며 완료가 필요한 경우 이러한 상황은 더욱 복잡해집니다. 이 경우 주거용 건물(아파트, 방)의 양도에 대한 요구서를 제출하고 채권자 청구 등록부의 일부인 주거용 건물 양도에 대한 청구 등록부에 해당 요구 사항을 포함시킬 수 있습니다.

또한 개발자에 대한 파산 절차 개시 및 DDU 준수 실패와 관련하여 개발자에 대한 금전적 청구가 가능합니다. 그러나 이 메커니즘은 파산자의 자금이 주주-채권자의 요구를 충족시키기에 부족한 경우 주주의 이익을 완전히 보장할 수 없습니다.

그렇기 때문에 개발업체가 파산할 경우 주주의 이익을 보호할 수 있는 조치의 범위를 확대할 필요가 있습니다.”

“주주 문제를 적극적으로 해결하고 공유 지분 건설로 인해 어려움을 겪은 다양한 사람들을 만나고 필요한 법안을 개발하고 적극적으로 채택한 State Duma에 매우 감사합니다. 저는 State Duma가 두 번째 독회에서 법안을 통과시켰다는 것을 알고 있습니다. 우리가 오랫동안 기다려온 법안은 이 문제를 다루고 있는 주주와 정부 기관 모두를 의미합니다. 현재 법안 초안에 포함된 메커니즘 없이는 이러한 문제를 해결하기가 극히 어렵습니다. 러시아 연방 정부의 법률과 법령 등 많은 규정이 이미 채택되었지만 각각의 특정 사례에서 해결책을 찾는 것은 극히 극히 어렵습니다.”라고 말했습니다. S. Sobyanin.

그에 따르면 수도에는 부동산 건설에 투자한 사기당한 부동산 투자자가 약 15,000명에 달합니다.

“2011년 이전 모스크바에는 문제가 있는 건설 프로젝트가 약 40개 있었습니다. 전체적으로 우리는 해당 건설 기간 이후 약 15,000명의 주주를 사기당했습니다. 이 중 우리는 11,000명의 주주들의 문제를 해결했습니다. 아직 약 4천 명이 남아 있고 1900명의 주주 문제는 해결 과정에 있습니다.”라고 모스크바 시장은 mos.ru 포털에 보고했습니다.

러시아 연방 대통령을 대신해 문제가 있는 각 시설에 대한 로드맵이 러시아 건설주택부로 보내질 예정이다.

“그리고 우리는 개발자들이 이 문제를 해결하도록 강요하는 힘과 가능한 방법을 사용하여 이 문제를 해결할 것입니다. 물론 법 집행 기관 동료의 도움으로 사법 및 형사 기소, 건설 완료에 대한 경제적 인센티브 및 조직을 의미합니다. 그래서 이 모든 문제가 어떤 식으로든 해결되길 바란다”고 강조했다. S. Sobyanin.

국가 두마 부의장 블라디미르 바실리예프 20개 지역에서 200명 이상의 사기 피해를 입은 주주들이 참석한 의회 청문회가 두마에서 열렸다고 언급했습니다. 그는 다른 도시에서는 부정적인 경향이 있다고 덧붙였습니다. 사기를 당한 주주의 수가 증가하고 있으며 자본의 경험은 국가에서 이 문제를 해결하는 데 유용했습니다.

“모스크바 경험은 우리에게 특히 흥미로웠습니다. 좋은 습관이 담겨 있습니다. 그리고 당신이 언급한 숫자까지”라고 말했다. V. Vasiliev.

천연자원, 재산 및 토지 관계에 관한 국가 두마 위원회 의장 니콜라이 니콜라예프 State Duma에서 구성된 실무 그룹에서 논의되어야 하는 공유 지분 건설 참가자의 권리를 보호하기 위한 방향을 설명했습니다.

“허위 주주 등 사기 현상이 나타나고 있습니다. 즉, 완성되는 사이트, 이미 판매된 사이트에 사람들이 나타나서 일부 주장을 하는 경우입니다. 이는 소위 개발자의 이중 파산과 관련된 문제이며, 기존 개발 프레임워크 내에서 해결할 수 없는 낡은 문제와 관련된 문제이므로 표적화된 수동 솔루션이 필요합니다.”라고 그는 설명했습니다.

차례로, 워킹 그룹의 구성원 로라 미트감사했다 세르게이 소비닌회의를 위해.

“당신을 만날 기회를 주셔서 대단히 감사합니다. 우리의 장기 건설 프로젝트는 실행하기 가장 어려운 프로젝트 중 하나이기 때문에 이것은 우리에게 매우 중요합니다. 여러분의 참여 없이는 이 문제를 해결할 수 없습니다.”

Stroykompleks 포털의 정보 서비스

러시아 연방 정부는 Urban Group Group of Companies의 아파트 건물 공유 건설에 참여하는 시민의 권리를 회복하기 위한 실행 계획(“로드맵”)을 승인했습니다. 로드맵은 Laikovo 및 Lesoberezhny 주거 단지를 포함한 모든 개발자 시설의 건설 완료를 제공합니다.

"로드맵"에 따르면 올해 8월 모스크바 지역 정부와 공유 건설에 참여하는 시민 권리 보호 기금은 대상 예산에서 30억 루블을 축적.

이 자금은 2018년 말까지 Urban Group 주택 및 인프라 건설을 완료하기 위한 우선 조치에 자금을 조달하는 데 사용됩니다. 여기에는 건설 작업을 시작하는 데 필요한 엔지니어링 및 기술 검사와 설계 검사 및 견적 문서가 포함됩니다.

모든 주택과 인프라 시설은 현재 건설 준비 상태에 따라 2022년 말까지 가동될 예정입니다. "로드맵"을 갖춘 주거용 건물 건설을 위한 자금 격차는 러시아 연방 예산과 모스크바 지역 정부의 자금을 사용하여 충당할 계획입니다. 또한 기업은 학교, 유치원 및 기타 기반 시설 건설을 완료하는 데 필요한 자금을 할당할 것입니다.

이미 얼마나 많은 주주들이 고통을 겪었는가

2018년 2월 현재 러시아 건설부 웹사이트의 자료에 따르면 러시아 내 69개 지역의 836개 문제 부동산에 투자한 약 4만 명의 사기당한 주주가 있습니다. 그러나 State Duma의 주주 권리 보호에 관한 United Russia 실무 그룹 책임자인 Alexander Sidyakin은 2017년 11월 약 13만 명이 부도덕한 개발자로 인해 고통을 받았다고 말했습니다. 이는 공식 통계보다 3배 이상 많은 수치입니다.

건설부는 혁신 이후 사기를 당한 주주의 공식 수가 얼마나 변할지 추정할 수 없었다. 국토부 관계자는 “등기부 등재 절차는 주주 본인의 의사에 달려 있다”고 설명했다. “우리는 새로운 버전의 명령이 발효된 후에 그러한 정보를 얻을 수 있을 것입니다.”

이러한 모든 혁신은 합리적이며 희망을 불러일으킨다고 모스크바에서 가장 큰 문제가 있는 부동산인 Tsaritsyno 주거 단지의 주주 이니셔티브 그룹 구성원인 Elena Godlevskaya는 말합니다. 그녀는 피해자 수에 대한 보다 신뢰할 수 있는 정보가 중요한 결정에 영향을 미칠 수 있다고 생각합니다. "아파트 공동건축 참여에 관한 법률..."은 모든 문제에 대한 만병통치약으로 자리매김했기 때문에 많은 문제를 야기했지만, 그 단점으로 인해 부도덕한 개발자들에게는 허점을 남겼다고 Godlevskaya는 말합니다.

주거 단지 "Tsaritsyno" (사진: 올렉 야코블레프 / RBC)

현재 공유건축물은 어떻게 규제되나요?

주택이 아직 운영되지 않은 경우 구매자와 지분 참여 계약(DPA)이 체결됩니다. 구매하는 아파트의 면적, 아파트가 위치한 층, 주거용 및 비주거용 평방 미터 수, 열쇠 전달 기한을 지정합니다.

법률 제 214호 "아파트 건물 공동 건설 참여에 관한..."은 주주의 이익이 여러 가지 방법으로 보호될 수 있다고 규정합니다. . 특히, 개발자는 모든 지분 참여 계약을 보장해야 합니다. 보험금 지급 이유는 예를 들어 개발자 파산 선언과 이에 대한 파산 절차 도입 등입니다. 그러나 실제로 보험 메커니즘은 작동하지 않습니다. 파산 사건은 수년간 지속될 수 있으며 구매자는 아파트가 없습니다. 개발자는 에스크로 계좌를 개설할 수도 있지만 이를 사용하는 사람은 거의 없습니다. 왜냐하면 시설이 가동되고 아파트가 구매자에게 양도된 후에만 지분 보유자로부터 자금을 받을 수 있기 때문입니다. 마지막으로, 개발자의 은행 보증을 통해 프로젝트에 대한 추가 통제가 가능합니다. 은행은 프로젝트에 대한 신용 한도를 개설하지만 구현 계획에 따라 트랜치로 자금 조달을 발행하고 프로세스를 모니터링합니다. 그러나 모든 개발자가 전체 건설 기간 동안 은행 자금 조달을 유치하는 것은 아닙니다.

공유 건축에 관한 법률에는 어떤 변화가 있습니까?

공유 건축에 관한 법률은 존재 전반에 걸쳐 변경되었습니다. 더욱이 변화는 항상 개발자의 요구 사항을 강화하는 방향으로 이루어졌습니다. 그 중 가장 심각한 것은 7월 29일 법률 제 218호 "시민의 권리 보호를 위한 공법 회사 - 개발자의 파산(파산) 시 공동 건설 참여자..."에 의해 도입된 것입니다. , 2017.

이 법을 통해 공유 건설에 참여하는 시민의 권리 보호를 위한 기금(보상 기금)을 창설하는 건설부의 이니셔티브를 실행할 수 있게 되었습니다. 2017년 10월부터 모든 개발자는 각 지분 참여 계약(EPA) 비용의 1.2%를 여기에 이전했습니다. 이 규칙은 소유자가 2017년 10월 27일 이후에 건축 허가를 받은 부동산에만 적용됩니다. 이제 대표자에 따르면 기금은 이미 1 억 8 천만 루블을 받았습니다.

Tekta Group CEO Roman Sychev는 이 기금이 모든 개발자의 활동에 자금을 지원하지 않으며 기존의 문제가 있는 모든 건설 프로젝트에 자금을 할당하지 않는다고 밝혔습니다. 이는 특정 장기 건설 프로젝트를 제거하고 2017년 10월 이후 등장한 특정 주주를 돕기 위한 것입니다. 사기당한 주주의 문제를 처리하는 이러한 방법의 경우 금액은 상당히 수용 가능하다고 Sychev는 믿습니다.

개발자의 새로운 도전

보상 기금 조성과 함께 입법자들은 개발자 자신에 대한 요구 사항을 대폭 강화했습니다. 2018년 7월 1일부터 법률에 따라 하나의 법인은 하나의 객체만 건설할 수 있으므로 해당 지역의 통합 개발 프로젝트를 수행하는 것이 불가능합니다. 이는 이제 개발자가 전체 프로젝트에 대한 건설을 위해 모금된 모든 자금을 집에서 직접, 예를 들어 사회 기반 시설 시설에 분배하면 변경 후 이 돈을 주거용 건물에만 사용할 수 있음을 의미합니다. 오직 독립적으로 자금을 조달해야 합니다. Ingrad 그룹의 법률 문제 담당 부사장인 Fedor Sapronov는 "건축 허가가 하나만 있으면 학교, 유치원 및 유틸리티 네트워크를 구축하는 것이 불가능합니다."라고 말합니다.

2018년 7월 1일 이후에 건설 허가를 받으려는 개발자도 자신의 계정에 프로젝트 건설 비용의 최소 10%를 보유해야 합니다.

행정 및 관리 비용도 프로젝트 비용의 10%를 넘지 않도록 제한되어 있습니다. Level Group CEO Kirill Ignakhin은 이로 인해 개발자의 활동이 복잡해질 수 있다고 말했습니다. 개발자는 “현재는 이런 비용으로 분류되는 광고, 마케팅 비용만 10%를 넘을 수 있다”고 지적했다. — 영업소를 유지하고 직원에게 급여를 지급하는 등의 비용은 저렴하지 않습니다. 제 생각에는 이 요구 사항이 조정되고 더욱 유연해져야 한다고 생각합니다.”

사진: Grigory Sokolov / RIA Novosti

2018년 1월 24일, 국가 두마는 공유 지분 건설 과정을 규제하는 법률에 대한 다음 개정안을 첫 번째 독회에서 채택했습니다. 뱌체슬라프 볼로딘(Vyacheslav Volodin) 하원의장을 포함한 이 문서의 작성자들은 공유지분 건설에 대한 국가 통제 요건을 확립할 수 있는 권리를 정부에 부여할 계획입니다.

이 법안은 주택 건설에 대한 통일된 정보 시스템을 구축할 것을 제안합니다. 모든 개발자와 프로젝트에 대한 정보가 한 곳에 정리되고 수집됩니다. 보상 기금에 관한 법률에는 이 기금이 DDU 제도에 따라 작업하는 개발자의 재정 및 경제 상황을 통제할 수 있도록 허용하는 조항이 포함됩니다. . 특히, 펀드에 지분참여계약 등록을 정지할 수 있는 권리, 즉 개발자의 활동을 실질적으로 차단할 수 있는 권리를 부여하는 방안도 제안됐다. 그러나 펀드가 기업의 상태를 어떤 기준으로 모니터링할지 아직 결정되지 않았습니다.

새로운 법에 따르면, 개발 회사의 소유주와 최고 경영진은 회사의 주주 채무에 대해 개인 재산으로 공동 및 개별적으로 책임을 지게 됩니다. 또한 이 문서는 개발 회사 창립자에 대한 정보 공개에 대해 보다 엄격한 요구 사항을 부과합니다. 현재 개발자는 자체 창립자에 대한 정보만 공개하면 됩니다. 새 버전의 법률에서는 개발자를 직접 또는 간접적으로 5% 이상 소유하는 최종 수혜자까지 전체 소유권 체인을 웹 사이트에 게시해야 합니다.

개발자는 에스크로 계좌 개설을 위해 승인된 은행을 변경할 권리가 있습니다. 법안 작성자에 따르면 건물이 운영되고 최소 한 채의 아파트에 대한 소유권이 등록되는 순간 개발자 계정에 대한 모든 제한이 해제됩니다. Ingrad 그룹의 법률 문제 담당 부사장인 Fyodor Sapronov는 개발자가 승인된 은행을 변경할 수 있는 권리를 얻는 것이 개발자에게 확실히 도움이 된다고 말합니다. “그러나 이것이 실제로 어떻게 일어날 것인지에 대한 의문이 제기됩니다. 입법자는 프로젝트 비용의 10%로 광고 비용 한도를 설정합니다. 개발자가 이 10%를 선택한 다음 승인된 은행을 변경하기로 결정했다고 가정해 보겠습니다. 이 부분에서 기존 은행과 새 은행 간의 상호 작용이 어떻게 수행될지는 확실하지 않다고 전문가는 주장합니다. "일반 계약자와 기술 고객도 개발자와 동일한 은행에 계좌를 보유해야 한다는 요구 사항과 함께 승인된 은행을 변경하는 것이 쉽지 않을 것이 분명합니다."

공유 건설 대신 프로젝트 파이낸싱

블라디미르 푸틴 러시아 대통령은 2017년 10월 3년 안에 건설 공유 방식에서 프로젝트 파이낸싱 방식으로 전환해야 한다고 말했다. 지난해 12월 15일까지 건설부, AHML, 중앙은행은 해당 로드맵에 합의했습니다.

로드맵은 건설 단계에서 시민들의 아파트 구입을 완전히 금지한다는 의미는 아닙니다. 그러나 개발자 자신이 자금을 회수하는 것이 아니라 에스크로 계좌 개설 권한을 부여받은 은행이 자금을 회수합니다. 이 돈은 집을 운영한 후에만 개발자의 계좌로 직접 전달됩니다. 그때까지는 은행 대출을 통해 건설 자금을 조달할 예정이다.

프로젝트 파이낸싱 비용, 개발자가 대출에 대한 이자를 지불해야 하는 시기와 관련된 많은 문제가 아직 해결되지 않았습니다. 어쨌든 건설부 부청장 Nikita Stasishin은 2017년 11월 말에 프로젝트 파이낸싱으로의 전환으로 인해 신축 건물의 주택 가격이 5~7% 이하로 인상될 것이라고 약속했습니다.

Metrium Group의 Maria Litinetskaya 총책임자는 이 법의 채택으로 인해 주택 비용과 "광장" 가격이 크게 인상될 것이라고 위협하고 있습니다. 이런 일이 발생하지 않도록 하려면 대출 금리를 낮추는 것이 필요하다고 그녀는 확신합니다. Litinetskaya는 “프로젝트 구현을 위한 자금은 저렴하고 장기간 제공되어야 합니다.”라고 강조합니다. — 개발자에 대한 대출 금리를 낮추려면 당국이 대출 금리를 보조하는 프로그램을 시작해야 한다고 생각합니다. 아니면 주택 프로젝트 자금 조달을 전문으로 하는 국영 건설 은행을 설립할 수도 있습니다.”