주택협동조합인가 아니면 “로드맵”인가? 개발자가 파산하는 경우 지분 보유자는 어떻게 해야 합니까? 어반그룹 주주 권익회복을 위한 '로드맵' 승인 '사기당한 주주들'에게 권력이 가까움

다게스탄의 사기당한 주주 문제는 2020년 4분기까지 해결되어야 합니다. 이는 다게스탄 공화국 수장이 서명한 “로드맵”에 따른 것입니다. 블라디미르 바실리예프 12월 17일 월요일에. 이 문서는 다게스탄 전 수장이 채택한 2017년 8월 7일의 "로드맵"을 취소합니다. 라마잔 압둘라티포프.

Vasiliev의 명령에 따라 다게스탄 내각은 분기별로 러시아 건설부에 보고해야 합니다. 일정 이행을 책임지는 다게스탄 공화국 부총리가 임명되었습니다. 블라디미르 레메쉬코.

등록부에는 Makhachkala에 8개, Derbent에 2개 등 10개의 문제 개체가 포함되어 있습니다. Derbent의 장기 건설 프로젝트에는 Ekhtibar와 Phoenix가 포함되어 있으며, 이에 대해 우리 기관이 반복적으로 보고했습니다.

피닉스가 이륙할까요?

Derbent의 Gagarin 거리와 Genrikh Gasanov 거리 교차점에 128개의 아파트를 위한 4개의 입구가 있는 9층 건물의 건설이 2010년에 시작되었습니다. 주주들은 2010년 2분기에 아파트를 약속받았습니다.

집 건설은 회장이 이끄는 Phoenix 주택 소유자 협회가 수행했습니다. 펠릭스 자기로프, 주주와 함께 1 억 4 천만 루블 이상을 모았습니다. 그러나 3층을 짓고 3천만 루블을 넘지 않은 후 그는 도망갔습니다.

나중에 다게스탄 공화국 내무부 경제범죄국이 설립한 아파트 매매 계약 사기 공범인 자기로프(Zagirov)는 Derbent 재산 관리 위원회의 위원장이었습니다. 마고메달리 쿠라베코프. 전체적으로 Zagirov는 1억 5천만 루블에 달하는 주주들을 속인 혐의로 기소되었습니다.

2011년 5월, Derbent 시 법원은 Zagirov가 탈세 혐의로 유죄 판결을 내렸습니다. 2012년에 그에 대한 형사 소송이 제기되었습니다. Dagestan 공화국 건설부를 조사한 결과 Zagirov가 빠르고 많이 건설했음을 확인했지만 (Derbent의 더 많은 문제가 있는 개체가 그의 이름과 관련되어 있음) GOST에 따르면 그렇지 않았습니다. RIA Derbent에 따르면 그는 2017년 11월 세바스토폴에서 구금되었습니다.

사기당한 주주들은 스스로 조직하여 Phoenix HOA를 Spasenie HOA로 바꾸고 주주의 이익을 보호하는 동일한 이름의 주택 협동 조합을 만들었습니다. 집은 그들 자신의 자금으로 완성되었습니다. 아파트는 이미 점유되어 있습니다.

그의 "로드맵"에 따르면 Vasiliev는 사기를 당한 주주 문제가 "개발자가 피해를 입은 시민에게 주거지를 양도할 계획이 없기 때문에" 투자자의 비용으로 지원을 통해 해결될 것으로 기대합니다. 마감일 – 2020년 4분기.

Ekhtibar LLC에 대한 정보

우리 기관은 2005년부터 Derbent의 상황에 대해 당국과 대중의 관심을 반복적으로 이끌어 왔습니다. Ekhtibar LLC의 주주들을 속였습니다, 정의를 달성하려고 노력합니다. Ekhtibar LLC의 주주들은 그들에게 사기를 당했습니다.

그들은 모든 것에 대해 러시아 연방 두마 의원을 비난합니다. 무라드 가지예프, 이는 여러 번 공개적으로 언급되었습니다. 그래서 위원회 대표는 마니사트 나스룰라예바 Gadzhieva는 다른 State Duma 의원에게 자신의 사기 행위에 대해 여러 번 말했습니다. 우마칸 우마하노프. 이는 Makhachkala에서 사기를 당한 주주들의 문제를 해결하기 위해 수행되었습니다. 러시아 연방 지역에서 이러한 행사의 개최가 러시아 연방 대통령에 의해 개인적으로 시작되었다는 점은 주목할 만합니다. 블라디미르 푸틴. 또한 Nasrullaeva는 동일한 대리인 Umakhanov가 개최한 특별 전체 회의에서 이 문제를 다시 제기했습니다. 반응이 없습니다.

반면에 Murad Gadzhiev 자신은 가만히 서 있지 않습니다. 피해자들에 따르면 그의 사람들은 Ekhtibar LLC의 사기당한 주주들을 위협하고 있습니다. 활동가들의 신용을 떨어뜨리려고 노력하는 사기당한 주주들로 구성된 복제 위원회가 만들어졌습니다.

Derbent 거주자는 사기당한 주주 등록부에 포함되어 있으며 Ekhtibar 주거 단지 자체는 Dagestan 공화국 건설부의 "로드맵"에 포함되어 있습니다. 위의 순서대로 압둘라티포바, 건설을 완료하려면 부동산을 새로운 투자자에게 양도해야 합니다.

2018년 6월에만 Derbent 시장 대행이 엔리크 무슬림프에흐티바르 주거단지는 올해 말까지 완공될 예정이다. 해당 개체는 건설 회사 "Standard"로 이전되었습니다. 이 성명은 Ekhtibar LLC의 사기 주주 문제에 대한 시장실 회의가 선행되었습니다. 무슬림프는 청중들에게 Standard 건설 회사가 주주들로부터 자금을 유치하지 않고 자체 비용으로 Ekhtibar 주거 단지 건설을 완료하겠다는 제안을 가지고 시장실에 접근했다고 알렸습니다. 우리 소속사는 대중에게 알려지지 않은 정보를 공개했습니다.

Vasiliev의 "로드맵"에 따르면 주소: Derbent st에 위치한 10층짜리 10블록 아파트 건물입니다. 13세의 Sovetskaya는 투자자의 비용으로 완료되어야 합니다. 마감일: 2020년 4분기.

그러나 여기서 또 다른 문제가 발생합니다. 지난 몇 년 동안 Ekhtibar 주거 단지 건물이 파손되었습니다. 주택이 시운전에 적합한지, 완공하는 것이 바람직한지, 철거가 필요한지 여부를 결정하기 위해서는 심사가 필요합니다. 이번 검사를 지시하는 사람이 아무도 없을 뿐만 아니라, 문제가 있는 현장에서는 공사가 진행 중이다. 하지만 이것도 아무런 반응이 없습니다. 낡은 집을 운영하면 Ekhtibar LLC의 주주들이 새로운 고통과 비극을 겪게 될 것이라는 사실을 모두가 잘 알고 있으며, 이 경우 아무도 보험에 들지 않을 것입니다. 새로운 로드맵은 이 문제에 대해 명확성을 제공하지 않습니다.

"로드맵"의 이상한 점

경제학자가 RIA Derbent와의 인터뷰에서 언급했듯이 문서의 내용을 따릅니다. 마이르 파샤예프지도에는 개발업체에 대한 집단소송 또는 파산 절차가 도입된 주택이 포함되어 있습니다.

“일부 주택은 완전히 점유됐는데, 아파트 ‘이중’ 매매 사례도 조사 중이다. 나는 이것이 널리 알려졌던 주주사취 문제의 가시적이고 작은 부분에 불과하다고 생각한다. 실제로 "로드맵"에 따른 솔루션은 없으며 파트너십을 조사 및 변경하고 새로운 개발자를 식별할 것입니다."-Pashayev가 말했습니다.

해당 기관의 대담자는 정부나 지자체의 재정적 참여가 전혀 없다는 사실에 당혹감을 표시하기도 했다.

“모스크바에서 시 정부는 소유자가 변경된 후 문제가 있는 아파트 건물의 건설을 완료하는 데 예산을 지원하기로 결정했습니다. 이는 사기당한 주주 문제에 대한 매우 명확하고 효과적인 해결책입니다.”"라고 전문가는 결론을 내렸습니다.

루슬란 마흐무도프

미완성 지분 건설 프로젝트 관련 상황을 모니터링하는 도구 중 하나는 개발자의 불법 행위로 인해 피해를 입은 주주의 문제를 해결하기 위한 소위 '로드맵'입니다. 이 문서는 2017년 5월 러시아 정부의 명령에 의해 채택되었으며, 얼마 전 드미트리 메드베데프 러시아 총리는 각 장기 건설 프로젝트의 문제 해결 기간에 대한 정보를 행정 당국에 보완하라고 지시했습니다.

'로드맵'은 등록된 각 문제 개체에 대한 작업 일정을 나타냅니다. 여기에 포함된 정보는 러시아 연방 정부가 승인한 통일된 형식으로 축적됩니다. 각 지역의 문서는 지방 행정 당국에서 준비하여 러시아 연방 건설부로 보냅니다. 분기에 한 번, 사역은 통합 계획을 업데이트합니다. 또한 수신된 데이터를 분석하고 이미 승인된 계획 및 일정의 구현을 모니터링합니다. 각 분기별 결과 보고서는 러시아 연방 정부에 전달됩니다.

새로운 주문에 따라 일정에 특별 항목이 추가됩니다. 여기에는 영향을 받은 주주의 법적 권리와 이익을 회복하기 위한 예상 기간에 대한 정보가 포함되어 있습니다. 또한 러시아 건설부는 인터넷 공식 웹사이트에 각 문제 대상에 대해 주주 문제를 해결하기 위해 계획된 기간에 대한 정보를 게시해야 합니다. 이전에 지정된 날짜를 변경하려면 지연을 저지른 러시아 지역 지도자들의 심각한 정당성이 필요합니다.

주주들은 "로드맵" 외에도 시민들이 시민 자금을 사용하여 새 건물 주변의 상황을 모니터링할 수 있도록 하는 두 가지 중요한 도구를 이미 보유하고 있음을 상기시켜 드리겠습니다. 문제가 있는 부동산의 투자자에게는 "사기 주주 등록"에 포함될 수 있는 기회가 주어지며, 문제가 있는 공유 지분 건설 프로젝트의 전국 목록에 접근할 수 있습니다. 이 자료는 러시아 연방 건설부 웹사이트(http://www.minstroyrf.ru/problem-objects)에서 확인할 수 있으며 834개의 미완성 건설 프로젝트에 대한 데이터를 포함하고 있습니다.

2018년 1월 1일, 올해의 공유건설 참가자인 시민권리보호기금은 인터넷을 통해 "주택건설 통합정보시스템(UISHS)"을 출시했습니다 - https://nash.dom.rf . 이 리소스는 시민들에게 공유 건설 참여에 대해 정보를 바탕으로 결정을 내릴 수 있는 기회를 제공하며 연방법 No. 218-FZ에 따라 의무적으로 공개해야 하는 정보를 제공합니다. UISHS는 또한 보상 기금에 기부한 개발자 수에 대해서도 보고합니다. 2018년 3월 말 현재 647명의 개발자가 이미 서명한 DDU 비용의 1.2%를 펀드에 기부하여 10,000개 이상의 계약을 등록했습니다.

모스크바에는 여전히 문제가 있는 물체가 34개 있다

지난 6년 동안 모스크바에서는 문제가 있는 부동산 36개가 완성되었으며, 그 중 사기를 당한 주주 11,374명이 아파트를 받았습니다. 현재 34개의 주소가 시장실의 통제를 받고 있습니다. 시 당국은 부도덕한 개발업체의 행위로 피해를 입은 모든 시민에게 주택을 제공할 것이라고 약속하지만 이를 위해서는 많은 시간과 노력이 필요할 것입니다.
건설부는 2017년에 해당 지역이 사기당한 주주에 대한 의무를 이행했다고 밝혔습니다. 6,000명의 러시아인이 주택을 구입한 140개 부동산에서 문제가 해결되었습니다. 부서장인 Mikhail Men에 따르면 최근 사기를 당한 주주의 수가 눈에 띄게 감소했지만 여전히 상당히 높은 수준으로 유지되어 총 68,000명이 목록에 있습니다. 모스크바의 다른 지역에 비해 상황은 좋아 보입니다. 2018년 1월 1일 현재 시 당국이 관리하는 등록부에는 Tsaritsyno 주거 단지, Maryino Grad 주거 단지, Sports Quarter 주거 단지, 주거 단지 "스포츠 타운" 및 새로운 모스크바 영토를 포함한 기타 개체. 시 당국은 “건설부 기준에 따라 공유건축 과정에서 피해자로 인정된 이들”이라고 설명했다.
그런데 사장님 말씀에 따르면
Moskomstroyinvest Konstantin Timofeev, 부도덕한 개발자의 행동으로 영향을 받는 실제 시민 수는 공식적으로 등록된 수를 초과합니다. "전체적으로 이 도시에는 약 11,800~12,000명의 사기 피해를 입은 주주가 있습니다"라고 관계자는 계산했습니다. - 하지만
많은 사람들이 등록하지 않습니다
필요한 서류를 찾을 수 없기 때문입니다. 아니면 등록부는 회계 용도일 뿐이고 아파트 제공 의무가 없다는 사실을 알고 단순히 자신을 선언하고 싶지 않습니다.” Moskomstroyinvest는 현재 34개 프로젝트를 문제가 있는 것으로 간주합니다. 대부분은 새로운 영토 합병 후 모스크바에서 끝났고, 그 중 상당수는 2010년 이전에 시작된 건설 작업인 오래된 주소입니다. 시민들이 아파트를 받기 위해 그들은 두 가지 방법으로 행동할 수 있습니다. 즉, 이익을 희생하여 건설을 완료할 수 있는 더 강력한 투자자를 유치하거나 예산 자금을 사용하여 주택 건설에 자금을 조달하는 것입니다. 세 번째 방법은 현금 지불입니다. 이 경우 시민들은 주택을 받지 못하지만 최소한 투자한 자금을 반환할 수 있습니다. Timofeev에 따르면 모스크바 정부가 관리하는 문제가 있는 34개 건설 프로젝트 중 24개는 작업 완료 조건과 기한이 명시된 로드맵에 따라 계속 진행됩니다. 당국은 나머지 10개 현장에서도 피해를 입은 주주들의 문제를 보상 조치를 통해 해결해 나갈 예정이다. Sergei Sobyanin은 “우리는 곤경에 처한 사람들을 버리지 않을 것입니다.”라고 약속합니다. “모든 문제가 해결될 것이라고 확신하지만 이를 위해서는 많은 시간과 노력이 필요할 것입니다.”
가장 무거운 주소 중 하나는 총 면적이 거의 800,000m2에 달하는 14개 건물로 구성된 Tsaritsyno 주거 단지로 간주됩니다. 미터. 개발자가 3264 DDU에 따른 의무를 이행하지 않았습니다. 사기주주 명부에 따르면 건설 투자한 사람은 1219명이다. 상황을 "해결"하고 시민들에게 그들이 지불한 아파트를 제공하기 위해 시에서는 두 가지 메커니즘을 모두 사용해야 합니다. 예산 자금, 유틸리티 네트워크, 유치원, 학교 및 주거용 건물의 첫 번째 단계를 사용하여 완료됩니다. 이러한 목적을 위해 예산에서 약 35억 루블이 할당되었습니다. 두 번째 단계에서는 강력한 투자자를 유치해야 하지만 이전 개발자에 대한 파산 절차가 시작될 때까지는 도시에 이미 기술 고객이 있지만 이를 수행하기가 어렵습니다. 이것이 RK-Stroy입니다. 러시아 수도 JSCB. Timofeev는 "Tsaritsyno 주거 단지의 사기당한 주주 문제를 해결하는 시기는 파산 절차에 따라 다릅니다."라고 말합니다. 그에 따르면 이번 사건의 재판은 2018년 3월로 예정돼 있으며, 순조롭게 진행된다면 2019년에는 주거단지 1단계 공사가 완료될 것으로 예상된다. 이는 13,000명의 주주에게 주택을 제공할 것입니다.
현재 16,000개의 아파트에 달하는 이전 SU-155 시설의 상황은 더욱 명확해 보입니다. 6개 주소에서 모스크바 정부는 건설 완료를 결정했습니다. 동일한 RK-Stroy가 5개 사이트를 관리하고 있습니다. Bochkova Street의 부동산은 경매에서 Capital Group 회사에 낙찰되었습니다. Timofeev에 따르면 2018년 1분기에 그녀는 이 집의 건설이 완료될 때까지 기다리기로 결정한 18명의 주주(DDU SU-155가 체결되지 않음)와 문서 서명을 시작할 예정입니다. 또 다른 22명의 주주는 이미 Capital Group이 건설한 Tricolor 주거단지의 아파트를 선택했으며 그들에게 열쇠를 제공했습니다. 미르 미티노 주거단지 내 2개 건물은 2018년 1분기와 3분기에 완공될 예정이다. 그리고 Chertanovo에서 작업을 시작하려면 해당 사이트가 연방 소유이기 때문에 러시아 정부로부터 법령을 발행해야 합니다. 이후 Moskomstroyinvest 예측에 따르면 주요 건설 및 설치 작업은 12개월 이내에 완료될 예정이며, 시운전은 현재 2019년 1분기로 계획되어 있습니다.
탄탄한 권한에도 불구하고 광역시 당국은 안타깝게도 주주 자금이 사용되는 모든 도시 건설 현장의 상황을 모니터링할 수 없습니다. 모스크바 개발자의 약 70%는 소규모 기업입니다. 주택 건설에 필요한 대부분의 자금이 건설이 완료될 때 훨씬 빨리 징수된다는 사실에도 불구하고 법에 따르면 3년 이후부터 정기적으로 검사를 받을 수 있습니다. 아직 기초 피트 단계에 있습니다. 따라서 건설업계는 블라디미르 푸틴 대통령이 요구한 공유 건설에서 프로젝트 파이낸싱으로의 점진적인 전환을 환영합니다. 새로운 메커니즘의 기본이자 주요 이점인 완성된 주택의 판매는 미래의 신규 거주자의 위험을 최소화하고 마침내 시장에서 사기를 당한 지분 보유자를 제거할 것입니다. 그러나 변화는 빠르지 않을 것입니다. Moskomstroyinvest의 예측에 따르면 공유 건설은 3~5년 이내에 어디에서도 사라지지 않을 것입니다. 이는 개발자에 대한 요구 사항을 강화하는 새로운 입법 계획에도 불구하고 시 당국이 경계심을 늦추지 않을 것임을 의미합니다.

11:14 — 규정 주주” 잔나 말리스.

안나 리즈코바 © IA Krasnaya Vesna

앞서 Vedomosti 신문은 파산한 개발업체 Urban Group의 첫 번째 주주총회가 12월 초에 열릴 예정이며, 여기서 그들은 주택 건설 완료를 위한 메커니즘을 선택할 수 있을 것이라고 보도했습니다. 회의 안건에는 건설참가자들의 주택건설협동조합(HBC) 창설 문제도 포함될 예정이다. 만약 긍정적인 결정이 내려지면 주주들은 사비로 공사를 완료하고 시설을 유지하게 된다.

주주들이 이 옵션에 투표하지 않거나 정족수에 도달하지 못하는 경우, 파산 관재인은 러시아 정부가 채택한 로드맵에 따라 건설을 완료할 새로운 개발자를 유치할 수 있습니다. 그런 다음 연방 및 지역 예산의 자금을 사용하여 건설이 완료됩니다.

“주택건설협동조합(HBC)의 창설이 이 문제를 해결하는 대안이 될 수 있습니다. 그러나 여기에는 알아야 할 몇 가지 뉘앙스가 있습니다.

따라서 주택협동조합에서는 시민과 주택협동조합 사이에 계약관계가 발생하는 것이 아니라 기업관계가 발생합니다. 이는 소비자 권리 보호법이 기업 내 관계에 적용되지 않기 때문에 시민이 물건 인도 기한을 지키지 못한 것에 대해 도덕적 피해에 대한 보상이나 처벌을 요구할 권리가 없음을 의미합니다(즉, 회원관계). 이러한 관계는 협동조합 총회 헌장과 결정에 의해 규제됩니다.

또한, 주택협동조합 회원들은 시설의 건설과 유지관리를 완료하는 데 드는 추가적인 재정적 비용도 당연히 부담하게 될 것입니다. 또한 이러한 비용은 개발자가 파산한 건설 단계에 따라 직접적으로 달라집니다. 건설 초기 단계에서는 이 대안이 최선의 선택이 아닐 것입니다.

러시아 정부의 실행 계획 또는 "로드맵"에 따르면, 이러한 계획은 3년에 걸쳐 아파트 건물 및 기타 부동산 자산 건설을 위해 모금된 시민 자금을 은행 대출 및 기타 자산으로 점진적으로 대체하는 것을 목표로 합니다. 시민의 위험을 최소화하는 자금 조달 형태. 이 경우 강조점은 공유 건설에서 에스크로 계정으로의 전환입니다.

연방 및 지역 예산의 자금을 사용하여 시설 건설을 완료하는 것과 관련하여 현재 이에 대한 법적 근거가 없으며 또한 연방 예산 지출 항목에는 "공유 건설 참여자에 대한 보상"이라는 입장이 없습니다. ” 따라서 현 단계에서는 연방 또는 지역 예산에서 시설 건설을 완료하기 위해 자금을 할당하는 가능성과 한계에 대한 명확한 표시가 없기 때문에 개발자 파산 문제를 해결하는 대안은 다소 모호합니다.

일반적으로 주주들은 현재 개발자의 파산과 관련된 모든 가능한 위험을 알고 있습니다. 또한 공유 건설 프로젝트가 아직 완료되지 않았으며 완료가 필요한 경우 이러한 상황은 더욱 복잡해집니다. 이 경우 주거용 건물(아파트, 방)의 양도에 대한 요구서를 제출하고 채권자 청구 등록부의 일부인 주거용 건물 양도에 대한 청구 등록부에 해당 요구 사항을 포함시킬 수 있습니다.

또한 개발자에 대한 파산 절차 개시 및 DDU 준수 실패와 관련하여 개발자에 대한 금전적 청구가 가능합니다. 그러나 이 메커니즘은 파산자의 자금이 주주-채권자의 요구를 충족시키기에 부족한 경우 주주의 이익을 완전히 보장할 수 없습니다.

그렇기 때문에 개발업체가 파산할 경우 주주의 이익을 보호할 수 있는 조치의 범위를 확대할 필요가 있습니다.”

이미 얼마나 많은 주주들이 고통을 겪었는가

2018년 2월 현재 러시아 건설부 웹사이트의 자료에 따르면 러시아 내 69개 지역의 836개 문제 부동산에 투자한 약 4만 명의 사기당한 주주가 있습니다. 그러나 State Duma의 주주 권리 보호에 관한 United Russia 실무 그룹 책임자인 Alexander Sidyakin은 2017년 11월 약 13만 명이 부도덕한 개발자로 인해 고통을 받았다고 말했습니다. 이는 공식 통계보다 3배 이상 많은 수치입니다.

건설부는 혁신 이후 사기를 당한 주주의 공식 수가 얼마나 변할지 추정할 수 없었다. 국토부 관계자는 “등기부 등재 절차는 주주 본인의 의사에 달려 있다”고 설명했다. “우리는 새로운 버전의 명령이 발효된 후에 그러한 정보를 얻을 수 있을 것입니다.”

이러한 모든 혁신은 합리적이며 희망을 불러일으킨다고 모스크바에서 가장 큰 문제가 있는 부동산인 Tsaritsyno 주거 단지의 주주 이니셔티브 그룹 구성원인 Elena Godlevskaya는 말합니다. 그녀는 피해자 수에 대한 보다 신뢰할 수 있는 정보가 중요한 결정에 영향을 미칠 수 있다고 생각합니다. "아파트 공동건축 참여에 관한 법률..."은 모든 문제에 대한 만병통치약으로 자리매김했기 때문에 많은 문제를 야기했지만, 그 단점으로 인해 부도덕한 개발자들에게는 허점을 남겼다고 Godlevskaya는 말합니다.

주거 단지 "Tsaritsyno" (사진: 올렉 야코블레프 / RBC)

현재 공유건축물은 어떻게 규제되나요?

주택이 아직 운영되지 않은 경우 구매자와 지분 참여 계약(DPA)이 체결됩니다. 구매하는 아파트의 면적, 아파트가 위치한 층, 주거용 및 비주거용 평방 미터 수, 열쇠 전달 기한을 지정합니다.

법률 제 214호 "아파트 건물 공동 건설 참여에 관한..."은 주주의 이익이 여러 가지 방법으로 보호될 수 있다고 규정합니다. . 특히, 개발자는 모든 지분 참여 계약을 보장해야 합니다. 보험금 지급 이유는 예를 들어 개발자 파산 선언과 이에 대한 파산 절차 도입 등입니다. 그러나 실제로 보험 메커니즘은 작동하지 않습니다. 파산 사건은 수년간 지속될 수 있으며 구매자는 아파트가 없습니다. 개발자는 에스크로 계좌를 개설할 수도 있지만 이를 사용하는 사람은 거의 없습니다. 왜냐하면 시설이 가동되고 아파트가 구매자에게 양도된 후에만 지분 보유자로부터 자금을 받을 수 있기 때문입니다. 마지막으로, 개발자의 은행 보증을 통해 프로젝트에 대한 추가 통제가 가능합니다. 은행은 프로젝트에 대한 신용 한도를 개설하지만 구현 계획에 따라 트랜치로 자금 조달을 발행하고 프로세스를 모니터링합니다. 그러나 모든 개발자가 전체 건설 기간 동안 은행 자금 조달을 유치하는 것은 아닙니다.

공유 건축에 관한 법률에는 어떤 변화가 있습니까?

공유 건축에 관한 법률은 존재 전반에 걸쳐 변경되었습니다. 더욱이 변화는 항상 개발자의 요구 사항을 강화하는 방향으로 이루어졌습니다. 그 중 가장 심각한 것은 7월 29일 법률 제 218호 "시민의 권리 보호를 위한 공법 회사 - 개발자의 파산(파산) 시 공동 건설 참여자..."에 의해 도입된 것입니다. , 2017.

이 법을 통해 공유 건설에 참여하는 시민의 권리 보호를 위한 기금(보상 기금)을 창설하는 건설부의 이니셔티브를 실행할 수 있게 되었습니다. 2017년 10월부터 모든 개발자는 각 지분 참여 계약(EPA) 비용의 1.2%를 여기에 이전했습니다. 이 규칙은 소유자가 2017년 10월 27일 이후에 건축 허가를 받은 부동산에만 적용됩니다. 이제 대표자에 따르면 기금은 이미 1 억 8 천만 루블을 받았습니다.

Tekta Group CEO Roman Sychev는 이 기금이 모든 개발자의 활동에 자금을 지원하지 않으며 기존의 문제가 있는 모든 건설 프로젝트에 자금을 할당하지 않는다고 밝혔습니다. 이는 특정 장기 건설 프로젝트를 제거하고 2017년 10월 이후 등장한 특정 주주를 돕기 위한 것입니다. 사기당한 주주의 문제를 처리하는 이러한 방법의 경우 금액은 상당히 수용 가능하다고 Sychev는 믿습니다.

개발자의 새로운 도전

보상 기금 조성과 함께 입법자들은 개발자 자신에 대한 요구 사항을 대폭 강화했습니다. 2018년 7월 1일부터 법률에 따라 하나의 법인은 하나의 객체만 건설할 수 있으므로 해당 지역의 통합 개발 프로젝트를 수행하는 것이 불가능합니다. 이는 이제 개발자가 전체 프로젝트에 대한 건설을 위해 모금된 모든 자금을 집에서 직접, 예를 들어 사회 기반 시설 시설에 분배하면 변경 후 이 돈을 주거용 건물에만 사용할 수 있음을 의미합니다. 오직 독립적으로 자금을 조달해야 합니다. Ingrad 그룹의 법률 문제 담당 부사장인 Fedor Sapronov는 "건축 허가가 하나만 있으면 학교, 유치원 및 유틸리티 네트워크를 구축하는 것이 불가능합니다."라고 말합니다.

2018년 7월 1일 이후에 건설 허가를 받으려는 개발자도 자신의 계정에 프로젝트 건설 비용의 최소 10%를 보유해야 합니다.

행정 및 관리 비용도 프로젝트 비용의 10%를 넘지 않도록 제한되어 있습니다. Level Group CEO Kirill Ignakhin은 이로 인해 개발자의 활동이 복잡해질 수 있다고 말합니다. 개발자는 “현재는 이런 비용으로 분류되는 광고, 마케팅 비용만 10%를 넘을 수 있다”고 지적했다. — 영업소를 유지하고 직원에게 급여를 지급하는 등의 비용은 저렴하지 않습니다. 제 생각에는 이 요구 사항이 조정되고 더욱 유연해져야 한다고 생각합니다.”

사진: Grigory Sokolov / RIA Novosti

2018년 1월 24일, 국가 두마는 공유 지분 건설 과정을 규제하는 법률에 대한 다음 개정안을 첫 번째 독회에서 채택했습니다. 뱌체슬라프 볼로딘(Vyacheslav Volodin) 하원의장을 포함한 이 문서의 작성자들은 공유지분 건설에 대한 국가 통제 요건을 확립할 수 있는 권리를 정부에 부여할 계획입니다.

이 법안은 주택 건설에 대한 통일된 정보 시스템을 구축할 것을 제안합니다. 모든 개발자와 프로젝트에 대한 정보가 한 곳에 정리되고 수집됩니다. 보상 기금에 관한 법률에는 이 기금이 DDU 제도에 따라 작업하는 개발자의 재정 및 경제 상황을 통제할 수 있도록 허용하는 조항이 포함됩니다. . 특히, 펀드에 지분참여계약 등록을 정지할 수 있는 권리, 즉 개발자의 활동을 실질적으로 차단할 수 있는 권리를 부여하는 방안도 제안됐다. 그러나 펀드가 기업의 상태를 어떤 기준으로 모니터링할지 아직 결정되지 않았습니다.

새로운 법에 따르면, 개발 회사의 소유주와 최고 경영진은 회사의 주주 채무에 대해 개인 재산으로 공동 및 개별적으로 책임을 지게 됩니다. 또한 이 문서는 개발 회사 창립자에 대한 정보 공개에 대해 보다 엄격한 요구 사항을 부과합니다. 현재 개발자는 자체 창립자에 대한 정보만 공개하면 됩니다. 새 버전의 법률에서는 개발자를 직접 또는 간접적으로 5% 이상 소유하는 최종 수혜자까지 전체 소유권 체인을 웹 사이트에 게시해야 합니다.

개발자는 에스크로 계좌 개설을 위해 승인된 은행을 변경할 권리가 있습니다. 법안 작성자에 따르면 건물이 운영되고 최소 한 채의 아파트에 대한 소유권이 등록되는 순간 개발자 계정에 대한 모든 제한이 해제됩니다. Ingrad 그룹의 법률 문제 담당 부사장인 Fyodor Sapronov는 개발자가 승인된 은행을 변경할 수 있는 권리를 얻는 것이 개발자에게 확실히 도움이 된다고 말합니다. “그러나 이것이 실제로 어떻게 일어날 것인지에 대한 의문이 제기됩니다. 입법자는 프로젝트 비용의 10%로 광고 비용 한도를 설정합니다. 개발자가 이 10%를 선택한 다음 승인된 은행을 변경하기로 결정했다고 가정해 보겠습니다. 이 부분에서 기존 은행과 새 은행 간의 상호 작용이 어떻게 수행될지는 확실하지 않다고 전문가는 주장합니다. "일반 계약자와 기술 고객도 개발자와 동일한 은행에 계좌를 보유해야 한다는 요구 사항과 함께 승인된 은행을 변경하는 것이 쉽지 않을 것이 분명합니다."

공유 건설 대신 프로젝트 파이낸싱

블라디미르 푸틴 러시아 대통령은 2017년 10월 3년 안에 건설 공유 방식에서 프로젝트 파이낸싱 방식으로 전환해야 한다고 말했다. 지난해 12월 15일까지 건설부, AHML, 중앙은행은 해당 로드맵에 합의했습니다.

로드맵은 건설 단계에서 시민들의 아파트 구입을 완전히 금지한다는 의미는 아닙니다. 그러나 개발자 자신이 자금을 회수하는 것이 아니라 에스크로 계좌 개설 권한을 부여받은 은행이 자금을 회수합니다. 이 돈은 집을 운영한 후에만 개발자의 계좌로 직접 전달됩니다. 그때까지는 은행 대출을 통해 건설 자금을 조달할 예정이다.

프로젝트 파이낸싱 비용, 개발자가 대출에 대한 이자를 지불해야 하는 시기와 관련된 많은 문제가 아직 해결되지 않았습니다. 어쨌든 건설부 부청장 Nikita Stasishin은 2017년 11월 말에 프로젝트 파이낸싱으로의 전환으로 인해 신축 건물의 주택 가격이 5~7% 이하로 인상될 것이라고 약속했습니다.

Metrium Group의 Maria Litinetskaya 총책임자는 이 법의 채택으로 인해 주택 비용과 "광장" 가격이 크게 인상될 것이라고 위협하고 있습니다. 이런 일이 발생하지 않도록 하려면 대출 금리를 낮추는 것이 필요하다고 그녀는 확신합니다. Litinetskaya는 “프로젝트 구현을 위한 자금은 저렴하고 장기간 제공되어야 합니다.”라고 강조합니다. — 개발자에 대한 대출 금리를 낮추려면 당국이 대출 금리를 보조하는 프로그램을 시작해야 한다고 생각합니다. 아니면 주택 프로젝트 자금 조달을 전문으로 하는 국영 건설 은행을 설립할 수도 있습니다.”