„Foaie de parcurs” pentru rezolvarea problemelor acţionarilor. „Nu este atât de greu să completezi case cu probleme.” Duma de Stat a discutat despre viitorul acționarilor fraudați Pentru informații despre Ekhtibar LLC

11:14 — REGNUM Înființarea unei cooperative de construcții de locuințe (HBC) de către acționari poate fi o alternativă la soluționarea problemei falimentului dezvoltatorului, dar există și capcane, spune avocatul, managing partner al Unified City Service „Asistență pentru Actionarii” Zhanna Malis.

Anna Ryzhkova © IA Krasnaya Vesna

Anterior, ziarul Vedomosti relata ca la inceputul lunii decembrie vor avea loc primele sedinte ale actionarilor dezvoltatorului falimentar Urban Group, la care vor putea alege un mecanism de finalizare a constructiei de locuinte. Ordinea de zi a întâlnirii va include problema creării unei cooperative de construcție de locuințe (HBC) de către participanții la construcții. Dacă decizia este pozitivă, acționarii vor finaliza construcția și vor întreține instalația din banii lor.

Dacă acționarii nu votează pentru această opțiune sau în lipsa unui cvorum, administratorul falimentului va putea atrage un nou dezvoltator pentru a finaliza construcția în conformitate cu foaia de parcurs adoptată de guvernul rus. Apoi construcția va fi finalizată folosind fonduri de la bugetele federale și regionale.

„Crearea de cooperative de construcții de locuințe (HBC) poate fi o alternativă pentru rezolvarea acestei probleme. Cu toate acestea, există câteva nuanțe aici de care ar trebui să fii conștient.

Astfel, într-o cooperativă de locuințe, nu apar relații contractuale între un cetățean și o cooperativă de locuințe, ci cele corporative. Aceasta înseamnă că un cetățean nu va avea dreptul să ceară despăgubiri pentru prejudiciul moral sau penalități pentru nerespectarea termenelor de livrare a unui obiect, întrucât Legea cu privire la protecția drepturilor consumatorilor nu se aplică relațiilor intra-corporate (adică, relaţiile de membru). Aceste relații vor fi reglementate de statutul și hotărârile adunării generale a cooperativei.

În plus, membrii cooperativei de locuințe vor suporta cu siguranță costuri financiare suplimentare în ceea ce privește finalizarea construcției unității și întreținerea acesteia. Mai mult, aceste costuri vor depinde direct de stadiul construcției în care dezvoltatorul a dat faliment. Dacă în stadiul inițial de construcție, atunci această alternativă nu va fi cea mai bună opțiune.

În ceea ce privește Planul de acțiuni, sau „foaia de parcurs” al guvernului rus, un astfel de Plan vizează înlocuirea treptată, pe parcursul a trei ani, a fondurilor cetățenilor strânse pentru realizarea de blocuri de locuințe și alte obiecte imobiliare cu împrumuturi bancare și alte forme de finanţare care minimizează riscul pentru cetăţeni. Accentul în acest caz se pune pe tranziția de la construcții partajate la conturile escrow.

În ceea ce privește finalizarea construcției unității folosind fonduri de la bugetele federale și regionale, în prezent nu există o bază legală pentru aceasta, în plus, în elementele de cheltuieli ale bugetului federal nu există o poziție „compensare pentru participanții la construcția comună. ” Prin urmare, în această etapă, o astfel de alternativă pentru rezolvarea problemei falimentului dezvoltatorului este destul de vagă, deoarece nu există o indicație clară a posibilității și limitelor de alocare a fondurilor pentru finalizarea construcției unității de la bugetul federal sau regional.

În general, acționarii sunt în prezent conștienți de toate riscurile posibile asociate falimentului dezvoltatorului. În plus, această situație devine mai complicată atunci când proiectul de construcție comun nu a fost încă finalizat și necesită finalizare. În acest caz, este posibilă depunerea unei cereri pentru transferul spațiilor rezidențiale (apartament, cameră) și includerea cerinței în registrul de creanțe pentru transferul spațiilor rezidențiale, care face parte din registrul creanțelor creditorilor.

În plus, există o posibilă opțiune pentru o creanță în bani împotriva dezvoltatorului în legătură cu deschiderea procedurii de faliment împotriva acestuia și nerespectarea DDU. Dar acest mecanism nu va putea asigura pe deplin interesele acționarilor în cazul în care fondurile falimentului sunt insuficiente pentru a satisface cerințele acționarilor-creditori.

De aceea este necesară extinderea sferei acelor acțiuni care pot asigura protecția intereselor acționarilor în caz de faliment al dezvoltatorului.”

„Sunt foarte recunoscător Dumei de Stat, care a preluat atât de activ problema acționarilor, se întâlnește cu o gamă largă de oameni care au avut de suferit în timpul construcției de capital, elaborează și adoptă în mod activ legislația necesară. Știu că Duma de Stat a adoptat o lege în a doua lectură, pe care o așteptăm de mult, mă refer atât la acționari, cât și la organele guvernamentale care se ocupă de această problemă. Fără mecanismele care sunt cuprinse astăzi în proiectul de lege, este extrem de greu de rezolvat aceste probleme. Deși au fost deja adoptate multe reglementări: atât o lege, cât și un decret al guvernului Federației Ruse, totuși, este extrem, extrem de dificil să găsești o soluție în fiecare caz specific”, a spus S. Sobyanin.

Potrivit acestuia, în capitală sunt circa 15 mii de investitori imobiliari fraudați care au investit în construcția imobiliară.

„Înainte de 2011, au existat aproximativ 40 de proiecte de construcție problematice la Moscova. În total, avem aproximativ 15 mii de acționari fraudați de la acea perioadă de construcție. Dintre aceștia, am rezolvat problema pentru 11 mii de acționari. Au mai rămas vreo patru mii, problema a 1,9 mii de acționari este în curs de rezolvare”, a menționat primarul Moscovei, relatează portalul mos.ru.

În numele Președintelui Federației Ruse, o foaie de parcurs pentru fiecare unitate problematică va fi trimisă Ministerului Construcțiilor și Locuințelor și Serviciilor Comunale din Rusia.

„Și noi înșine, folosind forța și posibilele metode de a forța dezvoltatorii să rezolve această problemă, ne vom ocupa. Mă refer atât la urmăriri judiciare, cât și penale cu ajutorul colegilor noștri din agențiile de aplicare a legii, stimulente economice pentru finalizarea construcției și organizatorice, bineînțeles. Așa că sper că toate aceste probleme vor fi rezolvate într-un fel sau altul”, a subliniat el. S. Sobyanin.

Vicepreședinte al Dumei de Stat Vladimir Vasiliev a remarcat că în Duma au avut loc audieri parlamentare, la care au participat peste 200 de acționari fraudați din 20 de regiuni. El a adăugat că în alte orașe există o tendință negativă - numărul acționarilor fraudați este în creștere, iar experiența capitalei a fost utilă în rezolvarea acestei probleme în țară.

„Experiența de la Moscova este deosebit de interesantă pentru noi. Conține bune practici. Și chiar și numerele pe care le-ai menționat”, a spus V. Vasiliev.

Președinte al Comitetului Dumei de Stat pentru resurse naturale, proprietate și relații funciare Nikolai Nikolaev au conturat direcții pentru protejarea drepturilor participanților la construcția cu capitaluri proprii, care trebuie discutate în cadrul unui grup de lucru creat în Duma de Stat.

„Există un fenomen atât de fraudulos precum acţionarii falşi. Adică atunci când apar oameni pe site-uri care sunt în curs de finalizare, pe site-uri care au fost deja vândute, care fac și ei niște pretenții. Sunt probleme legate de așa-numitul dublu faliment al dezvoltatorilor, sunt probleme legate de probleme depășite care nu pot fi rezolvate în cadrul dezvoltării existente; au nevoie de soluții orientate, manuale”, a explicat el.

La rândul său, un membru al grupului de lucru Laura Mitt multumit Serghei Sobianin pentru întâlnire.

„Vă mulțumim foarte mult pentru oportunitatea de a ne întâlni cu dumneavoastră - acest lucru este foarte important pentru noi, deoarece proiectele noastre de construcție pe termen lung sunt printre cele mai dificil de implementat. Nu vom rezolva această problemă fără participarea dumneavoastră.”

Serviciul de informare al portalului Stroykompleks

Guvernul Federației Ruse a aprobat un plan de acțiune („foaia de parcurs”) pentru a restabili drepturile cetățenilor care participă la construcția comună în blocurile de apartamente ale Grupului de companii Urban Group. Foaia de parcurs prevede finalizarea construcției tuturor facilităților dezvoltatorului, inclusiv ansamblurile rezidențiale Laikovo și Lesoberezhny.

Potrivit „foii de parcurs”, în august a acestui an, Guvernul Regiunii Moscova și Fondul pentru protecția drepturilor cetățenilor care participă la construcția comună vor încheia un acord pentru a oferi trei miliarde de ruble din bugetul subiectului către Fond.

Fondurile vor fi utilizate pentru finanțarea măsurilor prioritare pentru finalizarea construcției locuințelor și infrastructurii Urban Group până la sfârșitul anului 2018. Aceasta va include o examinare inginerească și tehnică și o examinare a documentației de proiectare și estimare necesare pentru începerea lucrărilor de construcție.

Toate casele și infrastructura sunt planificate să fie puse în funcțiune până la sfârșitul anului 2022, în funcție de stadiul actual de pregătire pentru construcție. Deficitul de finanțare pentru construcția de clădiri rezidențiale cu o „foaie de parcurs” este planificat să fie acoperit folosind fonduri de la bugetul federal al Federației Ruse și Guvernul Regiunii Moscova. De asemenea, entitatea va aloca fondurile necesare pentru finalizarea construcției școlilor, grădinițelor și altor dotări de infrastructură.

Câți acționari au avut deja de suferit

În total, în februarie 2018, în Rusia erau aproape 40 de mii de acționari fraudați care au investit în 836 de proprietăți cu probleme în 69 de regiuni ale țării, după cum urmează din materialele de pe site-ul Ministerului Construcțiilor. Dar șeful grupului de lucru Rusia Unită pentru protejarea drepturilor acționarilor din Duma de Stat, Alexander Sidyakin, a declarat în noiembrie 2017 că aproximativ 130 de mii de oameni au suferit de dezvoltatori fără scrupule, adică de peste trei ori mai mult decât spun statisticile oficiale.

Ministerul Construcțiilor nu a putut estima cât de mult se va schimba numărul oficial de acționari fraudați după inovații. „Procedura de înscriere în registru depinde de dorința acționarului însuși”, a explicat un reprezentant al ministerului. „Vom putea obține astfel de informații după ce noua versiune a ordinului va intra în vigoare”.

Toate aceste inovații sunt rezonabile și inspiră o oarecare speranță, notează Elena Godlevskaya, membru al grupului de inițiativă al acționarilor complexului rezidențial Tsaritsyno, cea mai mare proprietate problematică din Moscova. În opinia ei, informații mai fiabile despre numărul victimelor ar putea influența deciziile importante. Legea „Cu privire la participarea la construcția comună a clădirilor de apartamente...” a cauzat multe probleme, deoarece a fost poziționată ca un panaceu pentru toate problemele, dar din cauza deficiențelor a lăsat lacune pentru dezvoltatorii fără scrupule, afirmă Godlevskaya.

Complexul rezidențial „Tsaritsyno” (Foto: Oleg Yakovlev / RBC)

Cum este reglementată acum construcția comună?

În cazul în care casa nu a fost încă pusă în funcțiune, se va încheia cu cumpărătorul un acord de participare la capitaluri proprii (DPA). Se precizează suprafața apartamentului care se achiziționează, etajul pe care se află, numărul de metri pătrați rezidențiali și nerezidențiali, precum și termenul limită de predare a cheilor.

Legea nr. 214 „Cu privire la participarea la construcția comună a blocurilor de locuințe...” prevede că interesele acționarului pot fi protejate în mai multe moduri . În special, dezvoltatorul trebuie să asigure toate acordurile de participare la capital. Motivul plății asigurării este, de exemplu, declararea în faliment a dezvoltatorului și introducerea procedurii de faliment împotriva acestuia. Cu toate acestea, de fapt, mecanismul de asigurare nu funcționează: cazurile de faliment pot dura ani de zile, iar cumpărătorii rămân fără apartamente. Dezvoltatorul poate deschide, de asemenea, un cont escrow, dar aproape nimeni nu îl folosește, deoarece aceasta prevede primirea de fonduri de la deținătorii de capital numai după ce instalația este pusă în funcțiune și apartamentele sunt transferate cumpărătorilor. În sfârșit, o garanție bancară de la dezvoltator permite un control suplimentar asupra proiectului: banca deschide o linie de credit pentru proiect, dar emite finanțare în tranșe conform planului de implementare și monitorizează procesul. Cu toate acestea, nu toți dezvoltatorii atrag finanțare bancară pentru întreaga perioadă de construcție.

Ce se schimbă în legile privind construcția comună

Legislația privind construcția comună s-a schimbat de-a lungul existenței sale. Mai mult decât atât, schimbările au fost întotdeauna în direcția înăspririi cerințelor pentru dezvoltatori. Cele mai grave dintre ele au fost cele introduse prin Legea nr. 218 „Cu privire la o societate de drept public pentru apărarea drepturilor cetățenilor - participanți la construcția comună în cazul insolvenței (falimentului) dezvoltatorilor...” din 29 iulie. , 2017.

Legea a făcut posibilă implementarea inițiativei Ministerului Construcțiilor - de a crea un Fond pentru protecția drepturilor cetățenilor care participă la construcția comună (fond de compensare). Din octombrie 2017, toți dezvoltatorii i-au transferat 1,2% din costul fiecărui acord de participare la capitaluri proprii (EPA). Această regulă se aplică numai proprietăților ai căror proprietari au primit autorizație de construire după 27 octombrie 2017. Acum, conform reprezentantului său, fondul a primit deja 180 de milioane de ruble.

Fondul nu finanțează activitățile fiecărui dezvoltator și nu alocă fonduri pentru toate proiectele de construcții problematice existente, notează Roman Sychev, CEO-ul Grupului Tekta; este destinat să elimine anumite proiecte de construcție pe termen lung și să ajute anumiți acționari care au apărut după octombrie 2017. Pentru această metodă de a trata problema acționarilor fraudați, suma este destul de acceptabilă, crede Sychev.

Noi provocări pentru dezvoltatori

Odată cu crearea fondului de compensare, legiuitorii au înăsprit drastic cerințele pentru dezvoltatori înșiși. De la 1 iulie 2018, va fi imposibil de realizat proiecte de dezvoltare integrată a teritoriului, întrucât legea prevede că o singură persoană juridică poate construi un singur obiect. Aceasta înseamnă că, dacă acum dezvoltatorul distribuie toate fondurile strânse pentru construcție pentru întregul proiect (direct la domiciliu și, de exemplu, facilități de infrastructură socială), atunci după schimbare poate cheltui acești bani doar pe clădiri rezidențiale, obiectele rămase pot să fie finanțate doar independent. „Având o singură autorizație de construire, este imposibilă construirea de școli, grădinițe și rețele de utilități”, notează Fedor Sapronov, vicepreședinte pentru probleme juridice al grupului Ingrad.

Un dezvoltator care intenționează să obțină o autorizație de construcție după 1 iulie 2018 va trebui, de asemenea, să aibă în cont cel puțin 10% din costul construcției proiectului.

Costurile administrative și de management sunt, de asemenea, limitate - nu mai mult de 10% din costul proiectului. Acest lucru poate complica activitățile dezvoltatorului, spune CEO-ul Level Group, Kirill Ignakhin. „Astăzi, doar costurile de publicitate și marketing, care sunt clasificate ca acest tip de cheltuială, pot depăși 10%”, subliniază dezvoltatorul. — Nu este ieftin să întreținem birouri de vânzări, să plătești angajații etc. Această cerință, în opinia mea, ar trebui ajustată și făcută mai flexibilă.”

Foto: Grigory Sokolov / RIA Novosti

La 24 ianuarie 2018, Duma de Stat a adoptat în primă lectură următoarele modificări ale legilor care reglementează procesul de construcție cu capital propriu. Autorii documentului, inclusiv președintele Dumei de Stat, Vyacheslav Volodin, intenționează să acorde guvernului dreptul de a stabili cerințe pentru controlul de stat al construcției cu capitaluri proprii.

Proiectul de lege propune crearea unui sistem informațional unificat pentru construcția de locuințe. Informațiile despre toți dezvoltatorii și proiectele vor fi organizate și colectate într-un singur loc. Legea fondului de compensare va include articole care vor permite acestui fond să controleze starea financiară și economică a dezvoltatorului care lucrează în cadrul schemei DDU . În special, se propune să se acorde fondului dreptul de a suspenda înregistrarea acordurilor de participare la capitaluri proprii, adică să blocheze efectiv activitățile dezvoltatorului. Cu toate acestea, încă nu s-a stabilit ce criterii pentru starea companiilor va monitoriza fondul.

Potrivit noii legi, proprietarii și conducerea companiei de dezvoltare vor răspunde solidar cu bunurile personale pentru datoriile companiei lor față de acționari. Documentul impune, de asemenea, cerințe mai stricte pentru publicarea informațiilor despre fondatorii companiei de dezvoltare. În prezent, dezvoltatorului i se cere doar să dezvăluie informații despre proprii fondatori. În noua versiune a legii, acesta va fi obligat să publice pe site-ul său întregul lanț de proprietate, până la beneficiarii finali care dețin direct sau indirect dezvoltatorul cu 5% sau mai mult.

Dezvoltatorul va avea dreptul de a schimba banca autorizată pentru deschiderea unui cont escrow. Potrivit autorilor proiectului de lege, toate restricțiile privind contul dezvoltatorului sunt ridicate în momentul punerii în funcțiune a imobilului și se înregistrează dreptul de proprietate asupra a cel puțin un apartament. Obținerea dreptului unui dezvoltator de a schimba banca autorizată este cu siguranță un plus pentru dezvoltatori, spune Fyodor Sapronov, vicepreședinte pentru probleme juridice al grupului Ingrad. „Totuși, se pune întrebarea cum se va întâmpla acest lucru în practică: legiuitorul stabilește o limită a costurilor de publicitate de 10% din costul proiectului; Să presupunem că dezvoltatorul a ales acest 10% și apoi a decis să schimbe banca autorizată - nu este clar cum se va desfășura interacțiunea dintre banca veche și cea nouă în această parte, susține expertul. „Cuplată cu cerința ca antreprenorul general și clientul tehnic să aibă și un cont în aceeași bancă cu dezvoltatorul, este evident că schimbarea băncii autorizate nu va fi atât de ușoară.”

Finanțarea proiectelor în loc de construcție comună

Președintele rus Vladimir Putin a vorbit despre necesitatea tranziției de la construcția comună la o schemă de finanțare a proiectelor în termen de trei ani în octombrie 2017. Până la 15 decembrie anul trecut, Ministerul Construcțiilor, AHML și Banca Centrală au convenit asupra foii de parcurs corespunzătoare.

Foaia de parcurs nu presupune interzicerea completă a achiziționării de apartamente de către cetățeni în faza de construcție. Cu toate acestea, fondurile lor nu vor fi colectate de dezvoltator însuși, ci de o bancă autorizată să deschidă conturi escrow. Acești bani vor merge direct în contul dezvoltatorului numai după punerea în funcțiune a casei. Până atunci, construcția va fi finanțată printr-un împrumut bancar.

Multe probleme legate de costul finanțării proiectelor, precum și momentul în care dezvoltatorul va trebui să plătească dobândă la împrumut, nu au fost încă rezolvate. În orice caz, prețul locuințelor din clădirile noi va crește cu cel mult 5-7% din cauza trecerii la finanțarea proiectelor, a promis șeful adjunct al Ministerului Construcțiilor Nikita Stasishin la sfârșitul lunii noiembrie 2017.

Adoptarea legii amenință că costul locuinței și prețul unui „pătrat” vor crește semnificativ, spune directorul general al Grupului Metrium, Maria Litinetskaya. Pentru a preveni acest lucru, este necesară o reducere a ratelor la împrumut, ea este sigură. „Banii pentru implementarea proiectului ar trebui să fie ieftini și asigurați pentru o perioadă lungă de timp”, subliniază Litinetskaya. — Consider că pentru a reduce ratele la împrumuturi pentru dezvoltatori, autoritățile vor trebui să lanseze un program de subvenționare a ratelor. Alternativ, ar putea fi înființată o bancă de construcții deținută de stat, care s-ar fi specializată în finanțarea proiectelor de locuințe.”