ЖСК или «дорожная карта»? Что делать дольщикам при банкротстве застройщика. Утверждена «дорожная карта» по восстановлению прав дольщиков «Урбан Груп Власть пришла к «обманутым дольщикам»

Проблема обманутых дольщиков в Дагестане должна быть решена к IV кварталу 2020 года. Это следует из «дорожной карты», подписанной главой РД Владимиром Васильевым в понедельник, 17 декабря. Данным документом аннулирована «дорожная карта» от 7 августа 2017 года, принятая экс-главой Дагестана Рамазаном Абдулатиповым .

Согласно распоряжению Васильева, кабмин Дагестана должен ежеквартально отчитываться перед Минстроем России. Ответственным за реализацию план-графика назначен вице-премьер РД Владимир Лемешко .

В реестре значатся 10 проблемных объектов – 8 в Махачкале и 2 в Дербенте. К дербентским долгостроям относятся «Эхтибар» и «Феникс», о которых наше агентство неоднократно информировало.

Взлетит ли «Феникс»?

Строительство девятиэтажного дома с четырьмя подъездами на 128 квартир на пересечении улиц Гагарина и Генриха Гасанова в Дербенте началось в 2010 году. Дольщикам обещали квартиры во втором квартале 2010 года.

Возведением дома занималось ТСЖ «Феникс» во главе с председателем Феликсом Загировым , который собрал с дольщиком свыше 140 млн рублей. Однако, построив три этажа и потратив на это не более 30 млн рублей, он подался в бега.

Подельником Загирова в махинациях с договорами купли-продажи квартир, как установило позже УБЭП МВД по РД, являлся руководитель комитета по управлению имуществом Дербента Магомедали Курабеков . Суммарно Загирова обвиняют в обмане дольщиков на сумму, достигающую 150 млн рублей.

В мае 2011 горсуд Дербента признал Загирова виновным в уклонении от уплаты налогов. Уголовное дело против него возбудили в 2012 году. Проверка Минстроя РД установила, что Загиров строил быстро и много (с его именем связывают еще несколько проблемных объектов в Дербенте), но не по ГОСТу. Как РИА «Дербент», задержали его в ноябре 2017 года в Севастополе.

Обманутые дольщики самоорганизовались, преобразовав ТСЖ «Феникс» в ТСЖ «Спасение», и одноименный ЖСК, который занимается защитой интересов дольщиков. Дом достроен ими за счет привлечения собственных средств. Квартиры ими уже заселены.

Согласно своей «дорожной карты», Васильев ожидает, что проблема обманутых дольщиков будет решаться путем поддержки «за счет инвестора, поскольку передача жилых помещений пострадавшим гражданам застройщиком не планируется». Дедлайн – IVквартал 2020 года.

Для справки по ООО «Эхтибар»

Наше агентство неоднократно обращало внимание властей и общественности на ситуацию в Дербенте, где с 2005 года группа горожан, являющихся обманутыми дольщиками ООО «Эхтибар» , пытаются добиться справедливости. Ими обманутых дольщиков ООО «Эхтибар».

Во всем они винят депутата Госдумы РФ Мурада Гаджиева , о чем неоднократно публично заявляли. Так, представитель Комитета Манисат Насруллаева о махинациях Гаджиева несколько раз рассказывала другому депутату ГД Умахану Умаханову . Сделано было это на по проблемам обманутых дольщиков в Махачкале. Примечательно, что проведение подобных мероприятий в регионах РФ было инициировано лично Президентом РФ Владимиром Путиным . Кроме того, этот вопрос Насруллаева снова подняла на специальной общереспубликанской , которую провел тот же депутат Умаханов. В ответ никакой реакции.

С другой стороны, сам Мурад Гаджиев не стоит на месте. Его люди, по словам пострадавших, угрожают обманутым дольщикам ООО «Эхтибар». Создан Комитет-клон обманутых дольщиков, который пытается дискредитировать активистов.

Дербентцы включены в реестр обманутых дольщиков, сам ЖК «Эхтибар» включен в «дорожные карты» Минстроя РД. Согласно вышеуказанному распоряжению Абдулатипова , объект должен быть передан новому инвестору для завершения строительства.

Лишь в июне 2018 году врио мэра Дербента Энрик Муслимов о том, что ЖК «Эхтибар» будет достроен до конца текущего года. Объект передан стройкомпании «Стандарт». Этому заявлению предшествовало заседание в мэрии по проблеме обманутых дольщиков ООО «Эхтибар». Муслимов тогда сообщил собравшимся о том, что стройкомпания «Стандарт» обратилась к мэрии с предложением достроить ЖК «Эхтибар» за свой счет, не привлекая средств самих дольщиков. Наше агентство опубликовало , которые были неизвестны общественности.

Согласно «дорожной карты» Васильева, 10-этажный 10-блочный многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Дербент ул. Советская, 13, должен быть достроен за счет средств инвестора. Срок – IVквартал 2020 года.

Однако здесь всплывает другая проблема – за прошедшие годы здание ЖК «Эхтибар» пришло в аварийное состояние. Требуется экспертиза, которая должна определить, пригоден ли дом к сдаче в эксплуатацию, целесообразно ли достраивать его, или его следует снести. Мало того, что этой экспертизы никто не заказывает, на проблемном объекте ведется строительство. Но и на это нет никакой реакции. Все прекрасно отдают себе отчет, что сдача аварийного дома в эксплуатацию непременно обречет дольщиков ООО «Эхтибар» на новые страдания, а возможно и на трагедию, от которой в таком случае никто не будет застрахован. Новая «дорожная карта» не придает ясности в этой проблеме.

Странности «дорожной карты»

Из документа следует, как отметил в беседе с РИА «Дербент» экономист Маир Пашаев , что в карту включены дома, по которым были коллективные иски или введена процедура банкротства застройщика.

«Некоторые дома и вовсе заселены, а разбираются по фактам «двойных» продаж квартир. Думаю, это только видимая и небольшая часть проблемы обманутых дольщиков, получившая широкую огласку. Собственно, и решений согласно «дорожной карте» нет, будут разбираться и менять товарищества, определять новых застройщиков», — сказал Пашаев.

Также собеседник агентства выразил недоумение относительно того, что нет никакого финансового участия со стороны правительства или муниципальных властей.

«В Москве было принято решение правительства города о финансировании из бюджета завершения строительства проблемных многоквартирных домов после смены собственника. Это достаточно однозначное эффективное решение проблемы обманутых дольщиков» , — заключил эксперт.

Руслан Махмудов

Одним из инструментов мониторинга ситуации вокруг незавершенных объектов долевого строительства является так называемая «дорожная карта» по решению проблем дольщиков, пострадавшими в результате неправомерных действий застройщиков. Документ был принят распоряжением Правительства России еще в мае 2017 года, а на днях премьер-министр России Дмитрий Медведев обязал органы исполнительной власти дополнить его информацией о сроках решения вопросов по каждому долгострою.

«Дорожная карта» представляет собой план-график работ по каждому зарегистрированному проблемному объекту. Информация в нем аккумулируется в утвержденной Правительством РФ единой форме. Документы по каждому региону готовятся местными органами исполнительной власти и направляются в Минстрой РФ. Один раз в квартал министерство обновляет сводные планы. Оно также анализирует полученные данные и отслеживает процесс реализации уже утвержденных планов-графиков. Доклад о результатах по каждому кварталу идет в Правительство РФ.

В соответствии с новым распоряжением, планы-графики будут дополняться специальной графой. Она содержит информацию о предполагаемых сроках восстановления законных прав и интересов пострадавших дольщиков. Кроме того, Минстрой России на своем официальном сайте в сети Интернет обязан будет также размещать информацию о планируемых сроках решения проблем дольщиков по каждому проблемному объекту. Изменение ранее указанных дат потребует серьезного обоснования со стороны руководителей российских регионов, допустивших просрочку.

Напомним, что помимо «дорожной карты» уже сейчас в арсенале дольщиков имеются два важных инструмента, позволяющих гражданам мониторить ситуацию вокруг новостроек с привлечением средств граждан. Инвесторам проблемных объектов предоставлена возможность включения в «реестр обманутых дольщиков» и доступа к общенациональному списку проблемных объектов долевого строительства. Он доступны на сайте Минстроя РФ http://www.minstroyrf.ru/problem-objects и содержит данные о 834 долгостроях.

С 1 января 2018 года Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства года запустил в Интернете «Единую информационную систему жилищного строительства» (ЕИСЖС) - https://наш.дом.рф . Ресурс дает гражданам возможность принятия взвешенного решения об участии в долевом строительстве, предоставляя информацию, подлежащую обязательному раскрытию по Федеральному закону № 218-ФЗ. ЕИСЖС сообщает и о количестве застройщиков, сделавших взносы в Компенсационный фонд. На конец марта 2018 года 647 застройщиков уже внесли 1,2% от стоимости подписанных ими ДДУ в фонд, зарегистрировав более 10000 договоров.

В Москве остаются еще 34 проблемных объекта

За последние шесть лет в Москве были достроены 36 проблемных объектов, квартиры в которых получили 11 374 обманутых дольщика. Сейчас на контроле мэрии остаются 34 адреса. Городские власти обещают, что все граждане, пострадавшие от действий недобросовестных застройщиков, получат жилье, но на это потребуется немало времени и сил.
В Минстрое заявили, что регионы выполнили обязательства перед обманутыми дольщиками за 2017 год. Были решены проблемы по 140 объектам, в которых приобрели жилье 6 тыс. россиян. По словам главы ведомства Михаила Меня, за последнее время количество обманутых дольщиков заметно снизилось, однако все еще остается достаточно высоким – в общей сложности в списках числятся 68 тыс. человек. По сравнению с другими регионами в Москве ситуация выглядит неплохо: реестр, который ведут городские власти, по данным на 1 января 2018 года состоит из 4621 человека, купивших квартиры в ЖК «Царицыно», ЖК «Марьино Град», ЖК «Спортивный квартал», ЖК «Спорт Таун» и других объектах, в том числе на территории новой Москвы. «Это те, кто признан пострадавшими в процессе долевого строительства в соответствии с критериями Минстроя», – поясняют в горадминистрации.
Однако, по оценке главы
Москомстройинвеста Константина Тимофеева, реальное число граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, превышает количество официально зарегистрированных. «Всего по городу примерно 11 800–12 000 обманутых дольщиков, – подсчитал чиновник. – Однако
многие не становятся на учет,
поскольку не могут найти необходимые документы. Или просто не хотят заявлять о себе, зная, что реестр носит лишь учетный характер и не несет обязательства предоставить квартиру». Москомстройинвест на сегодняшний день считает проблемными 34 проекта: большая часть из них оказалась в Москве после присоединения новых территорий, а ряд – старые адреса, строительные работы на которых были начаты еще до 2010 года. Чтобы граждане получили квартиры, можно действовать двумя путями: либо привлечь более сильного инвестора, который сможет завершить стройку за счет прибыли, либо профинансировать сооружение дома за счет бюджетных средств. Третий путь предусматривает денежные расчеты: жилье в таком случае граждане не получат, но хотя бы смогут вернуть вложенные средства. По словам Тимофеева, из 34 проблемных строек, которые находятся на контроле у правительства Москвы, 24 продолжаются по дорожным картам, где прописаны условия и сроки завершения работ. Проблемы пострадавших дольщиков на оставшихся 10 объектах власти будут решать с помощью компенсационных мер. «В беде людей мы не бросим, – обещает Сергей Собянин. – Я уверен, что все проблемы будут решены, но для этого потребуется немало времени и сил».
Одним из самых тяжелых адресов считается ЖК «Царицыно», состоящий из 14 корпусов общей площадью почти 800 тыс. кв. метров. Застройщик не выполнил обязательства по 3264 ДДУ. В реестр обманутых дольщиков включены 1219 человек, инвестировавших в строительство. Чтобы «разрулить» ситуацию и отдать гражданам оплаченные квартиры, городу придется использовать оба механизма. За счет бюджетных средств будут завершены инженерные сети, детский сад, школа и первая очередь жилых домов. На эти цели из бюджета выделено порядка 3,5 млрд руб. Вторая очередь потребует привлечения сильного инвестора, но пока в отношении прежнего застройщика не начато конкурсное производство, сделать это затруднительно, хотя технический заказчик у города уже есть – это «РК-Строй», входящий в структуру АКБ «Российский капитал». «Сроки решения проблемы обманутых дольщиков ЖК «Царицыно» зависят от процедуры банкротства», – говорит Тимофеев. По его словам, судебное заседание по этому делу назначено на март 2018 года, и если все пройдет нормально, можно рассчитывать, что первая очередь жилого комплекса будет достроена в 2019 году. Это позволит обеспечить жильем 1,3 тыс. дольщиков.
Более понятной на данный момент выглядит ситуация с бывшими объектами СУ-155, насчитывающими 1,6 тыс. квартир. По шести адресам правительством Москвы приняты решения о завершении строительства. Пятью площадками занимается все тот же «РК-Строй». Объект на улице Бочкова на торгах получила компания Capital Group. В первом квартале 2018 года она, по словам Тимофеева, начнет подписание документов с 18 пайщиками (ДДУ СУ-155 не заключались), которые решили ожидать завершения строительства этого дома. Еще 22 пайщика выбрали квартиры в уже построенном Capital Group ЖК «Триколор», им выдаются ключи. Два корпуса в ЖК «Мир Митино» будут достроены в первом и третьем кварталах 2018 года. А для начала работ в Чертанове требуется выпустить постановление российского правительства, поскольку участок находится в федеральной собственности. После этого основные строительно-монтажные работы, по прогнозам Москомстройинвеста, будут завершены в течение 12 месяцев, ввод пока запланирован на первый квартал 2019 года.
Несмотря на солидные полномочия, проконтролировать состояние дел на всех городских стройках, где используются средства дольщиков, столичные власти, к сожалению, не в состоянии. Порядка 70% застройщиков в Москве представляют собой малый бизнес: по закону в плановом порядке проверять их можно не раньше чем через три года, несмотря на то что основной объем средств, необходимых для строительства дома, собирается гораздо быстрее, когда стройка еще находится в стадии котлована. Поэтому в стройкомплексе приветствуют постепенный переход от долевого строительства к проектному финансированию, о необходимости которого заявил Владимир Путин. Продажа готового жилья, которая лежит в основе и является главным плюсом нового механизма, позволит свести к минимуму риски будущих новоселов и окончательно избавит рынок от обманутых дольщиков. Но трансформация окажется небыстрой: по прогнозам Москомстройинвеста, в течение 3–5 лет долевое строительство точно никуда не исчезнет. А значит, несмотря на новые законодательные инициативы, ужесточающие требования к застройщикам, городские власти будут оставаться начеку.

11:14 — REGNUM Создание дольщиками жилищно-строительного кооператива (ЖСК) может являться альтернативой разрешения вопроса с банкротством застройщика, однако есть и подводные камни, считает юрист, управляющий партнёр Единой городской службы «Помощь дольщикам» Жанна Малис .

Анна Рыжкова © ИА Красная Весна

Ранее газета «Ведомости» сообщала, что в начале декабря пройдут первые собрания дольщиков обанкротившегося девелопера Urban Group, на которых они смогут выбрать механизм достройки жилья. На повестку собрания будет вынесен вопрос о создании участниками строительства жилищно-строительного кооператива (ЖСК). В случае положительного решения дольщики будут достраивать и содержать объект на свои деньги.

Если дольщики не проголосуют за этот вариант или в отсутствие кворума конкурсный управляющий сможет привлечь нового застройщика для завершения строительства в соответствии с принятой правительством РФ «дорожной картой». Тогда стройка завершится на средства федерального и регионального бюджетов.

«Создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) может являться альтернативой разрешения данного вопроса. Однако и здесь есть некоторые нюансы, о которых следует знать.

Так, в жилищном кооперативе между гражданином и ЖСК возникают не договорные отношения, а корпоративные. Это значит, что гражданин не будет вправе требовать возмещения морального вреда, неустойки при нарушении сроков сдачи объекта, так как Закон о защите права потребителей на внутрикорпоративные отношения (то есть отношения членства) не распространяется. Данные отношения будут регулироваться уставом и решениями общего собрания кооператива.

Кроме того, на плечи членов ЖСК безусловно лягут дополнительные денежные затраты в части достраивания объекта и его содержания. При этом данные затраты напрямую буду зависеть от того, на какой стадии строительства обанкротился застройщик. Если на начальном этапе строительства, то данная альтернатива будет не самым лучшим вариантом.

Что касается Плана мероприятий, или «дорожной карты», правительства РФ, то такой План направлен на поэтапное замещение в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан. Упор в данном случае делается на переход от долевого строительства к счетам эскроу.

Что касается же завершение строительства объекта на средства из федерального и регионального бюджета, то в настоящее время для этого отсутствует правовое основание, кроме того, в статьях расхода федерального бюджета нет позиции «компенсация участникам долевого строительства». Поэтому на данном этапе такая альтернатива решения проблемы банкротства застройщика является довольной туманной, так как нет четкого указания на возможность и пределы выделения денежных средств для завершения строительства объекта из федерального или регионального бюджета.

В целом, в настоящее время дольщики осознают все возможные риски, которые связаны с банкротством застройщика. К тому же такая ситуация осложняется тогда, когда объект долевого строительства еще не сдан и требует достройки. В этом случае возможно предъявить требование о передаче жилого помещения (квартиры, комнаты) и включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений, который является частью реестра требований кредиторов.

Помимо этого возможен вариант денежного требования к застройщику в связи с открытием в отношении него конкурсного производства и невыполнением ДДУ. Но данный механизм не сможет в полной мере обеспечить интересы дольщиков в том случае, если денежных средств банкрота для удовлетворения требований дольщиков-кредиторов окажется недостаточно.

Именно поэтому необходимо расширять поле тех действий, которые смогут обеспечить защиту интересов дольщиков в случае банкротства застройщика».

Сколько дольщиков уже пострадали

Всего в России на февраль 2018 года насчитывается почти 40 тыс. обманутых дольщиков, инвестировавших в 836 проблемных объектов в 69 регионах страны, следует из материалов на сайте Минстроя. Но руководитель рабочей группы «Единой России» по защите прав дольщиков в Госдуме Александр Сидякин в ноябре 2017 года заявил , что от недобросовестных застройщиков пострадали около 130 тыс. человек, то есть в три с лишним раза больше, чем говорит официальная статистика.

В Минстрое не смогли оценить, как сильно после нововведений изменится официальное число обманутых дольщиков. «Процедура добавления в реестр зависит от желания самого дольщика, — пояснил представитель министерства. — Такие сведения мы сможем получить после вступления в силу новой версии приказа».

Все эти новшества разумны и внушают некоторую надежду, отмечает член инициативной группы дольщиков ЖК «Царицыно», крупнейшего проблемного объекта Москвы, Елена Годлевская. По ее мнению, более достоверная информация о числе пострадавших может повлиять на принятие важных решений. Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» стал причиной многих проблем, потому что позиционировался как панацея от всех неприятностей, но из-за недоработок оставил лазейки для недобросовестных застройщиков, констатирует Годлевская.

ЖК «Царицыно» (Фото: Олег Яковлев / РБК)

Как регулируется долевое строительство сейчас

Если дом еще не сдан в эксплуатацию, с покупателем будет заключен договор долевого участия (ДДУ). В нем прописаны площадь приобретаемой квартиры, этаж, на котором она расположена, количество жилых и нежилых квадратных метров, а также срок передачи ключей.

Закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...» предусматривает, что интересы дольщикамогут быть защищены несколькими способами. В частности, застройщик в обязательном порядке страхует все договоры долевого участия. Причиной для страховой выплаты является, например, признание застройщика банкротом и введение в отношении него конкурсного производства. Однако фактически механизм страхования не работает: дела о банкротстве могут длиться годами, а покупатели так и остаются без квартир. Застройщик может также открыть эскроу-счет, но им практически никто не пользуется, поскольку это предусматривает получение средств от дольщиков только после ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартир покупателям. Наконец, обеспечить дополнительный контроль над проектом позволяет банковское поручительство застройщика: банк открывает ему кредитную линию на проект, но выдает финансирование траншами согласно плану реализации и следит за процессом. Однако не все застройщики привлекают банковское финансирование на весь срок строительства.

Что меняется в законах о долевом строительстве

Законодательство о долевом строительстве менялось на протяжении всего времени существования. Более того, изменения всегда были в сторону ужесточения требований для застройщиков. Самыми серьезными из них стали введенные законом № 218 «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков...» от 29 июля 2017 года.

Закон позволил воплотить в жизнь инициативу Минстроя — создать Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства (компенсационный фонд). С октября 2017 года все застройщики перечисляют в него 1,2% от стоимости каждого договора долевого участия (ДДУ). Это правило действует только в отношении объектов, владельцы которых получили разрешение на строительство после 27 октября 2017 года. Сейчас в фонд, по информации его представителя, уже поступило 180 млн руб.

Фонд не финансирует деятельность каждого застройщика и не выделяет средства на все существующие проблемные стройки, обращает внимание гендиректор Tekta Group Роман Сычев, он призван ликвидировать конкретные долгострои и помогать конкретным дольщикам, появившимся уже после октября 2017 года. Для такого способа борьбы с проблемой обманутых дольщиков сумма вполне приемлемая, считает Сычев​.

Новые вызовы для застройщика

Вместе с созданием компенсационного фонда законодатели резко ужесточили требования к самим застройщикам. С 1 июля 2018 года будет невозможно осуществлять проекты комплексного освоения территории, поскольку закон предусматривает, что одно юрлицо может строить только один объект. Это означает, что если сейчас застройщик распределяет все привлеченные для строительства средства на весь проект (непосредственно дома и, например, объекты социальной инфраструктуры), то после изменения он может тратить эти деньги только на жилые дома, остальные объекты могут финансироваться лишь самостоятельно. «Наличие только одного разрешения на строительство влечет невозможностьвозведенияшкол, детских садов, инженерных сетей», — обращает внимание вице-президент по правовым вопросам группы «Инград» Федор Сапронов.

Застройщику, который намерен получить разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, также надо будет иметь на своем счету не менее 10% от стоимости строительства объекта.

Ограничиваются и административно-управленческие расходы — не более 10% от стоимости проекта. Это может затруднить деятельность застройщика, считает гендиректор Level Group Кирилл Игнахин. «Сегодня только затраты на рекламу и маркетинг, которые относятся к такому виду расходов, могут превышать 10%, — указывает девелопер. — Недешево обходятся содержание офисов продаж, оплата труда сотрудников и т.п. Данное требование, на мой взгляд, следует скорректировать и сделать более гибким».

Фото: Григорий Соколов / РИА Новости

Госдума 24 января 2018 года приняла в первом чтении очередные изменения в законы, регулирующие процесс долевого строительства. Авторы документа, среди которых спикер Госдумы Вячеслав Володин, намерены наделить правительство правом устанавливать требования к проведению госконтроля долевого строительства.

Законопроект предлагает создать единую информационную систему жилищного строительства. Сведения обо всех застройщиках и проектах будут упорядочены и собраны в одном месте. В законе о компенсационном фонде появятся статьи, позволяющие этому фонду контролировать финансовое и экономическое состояние застройщика, работающего по схеме ДДУ. В частности, предлагается наделить фонд правом приостанавливать регистрацию договоров долевого участия, то есть фактически блокировать деятельность застройщика. Правда, пока не определено, какие критерии состояния компаний будет отслеживать фонд.

Согласно новому закону владельцы и топ-менеджмент компании-застройщика будут нести солидарную ответственность своим личным имуществом по долгам их фирмы перед дольщиками. Документ также предъявляет более жесткие требования к публикации информации об учредителях компании-застройщика. Сейчас застройщик обязан раскрывать лишь информацию о собственных учредителях. В новой редакции закона он будет обязан публиковать на своем сайте полную цепочку владения, вплоть до конечных бенефициаров, которые прямо или косвенно владеют застройщиком на 5% и более.

Застройщик получит право менять уполномоченный банк для открытия эскроу-счета. По замыслу авторов законопроекта, все ограничения по счету застройщика снимаются в момент ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру. Получение девелопером права смены уполномоченного банка, безусловно, является плюсом для застройщиков, уверен вице-президент по правовым проблемам группы «Инград» Федор Сапронов. «Однако возникает вопрос, как это будет происходить на практике: законодатель устанавливает лимит расходов на рекламу в размере 10% от стоимости проекта; допустим, застройщик эти 10% выбрал, а затем решил сменить уполномоченный банк — непонятно, как будет осуществляться взаимодействие между старым и новым банком в данной части, — рассуждает эксперт. — В совокупности с требованием о том, что генподрядчик и техзаказчик также должны иметь счет в одном банке с застройщиком, очевидно, что сменить уполномоченный банк будет не так просто».

Проектное финансирование вместо долевого строительства

О необходимости перехода от долевого строительства к схеме проектного финансирования в течение трех лет в октябре 2017 года говорил президент России Владимир Путин. К 15 декабря прошлого года Минстрой, АИЖК и Центробанк согласовали соответствующую «дорожную карту».

«Дорожная карта» не предполагает полного запрета покупки квартир гражданами на этапе строительства. Однако собирать их средства будет не сам застройщик, а банк, уполномоченный открывать эскроу-счета. Эти деньги перейдут непосредственно на счет компании-застройщика только после ввода дома в эксплуатацию. До того времени строительство будет финансироваться за счет банковского кредита.

До сих пор не решено множество вопросов, связанных со стоимостью проектного финансирования, а также когда застройщик должен будет выплачивать проценты по кредиту. В любом случае цена жилья в новостройках из-за перехода к проектному финансированию вырастет не более чем на 5-7%, обещал в конце ноября 2017 года замглавы Минстроя Никита Стасишин.

Принятие закона грозит тем, что себестоимость жилья и цена «квадрата» существенно вырастут, считает гендиректор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Чтобы этого не произошло, требуется снижение ставок по кредитам, уверена она. «Деньги на реализацию проекта должны быть недорогими и предоставляться на большой срок, — подчеркивает Литинецкая. — Полагаю, что для снижения ставок по кредитам для застройщиков властям понадобится запустить программу субсидирования ставок. Как вариант, можно было бы учредить государственный строительный банк, который специализировался бы на финансировании жилищных проектов».