Соответствующие разъяснения содержатся в .

Финансисты указали, что при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве налогоплательщик может уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущественного права. К такому выводу они пришли, проанализировав соответствующие нормы .

В связи с этим, если оплата расходов по приобретению квартиры по договору долевого участия была произведена за счет общего имущества супругов, то оба супруга могут считаться участвующими в расходах по ее приобретению. И, в частности, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве налогоплательщицей, супруг которой производил выплаты по договору, а затем в порядке цессии безвозмездно передал права по указанному договору супруге, она тоже может получить имущественный налоговый вычет по НДФЛ.

ХVIII. Лист Ж2 "Расчет имущественных налоговых вычетов по доходам от продажи доли в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве" формы 3-НДФЛ

18.1. Лист Ж2 заполняется физическими лицами налоговыми резидентами Российской Федерации.

Лист Ж2 заполняется отдельно по доходам от источников в Российской Федерации и по доходам от источников за пределами Российской Федерации.

В строке 001 в поле, состоящем из одного знакоместа, проставляется цифра 1, если доходы получены от источников в Российской Федерации, и цифра 2 – от источников за пределами Российской Федерации.

Если сведения в отношении указанных доходов не помещаются на одной странице, то заполняется необходимое количество страниц Листа Ж2. Итоговые результаты (пункт 3 Листа Ж2) в этом случае отражаются только на последней заполняемой странице Листа Ж2.

18.2. В пункте 1 Листа Ж2 производится расчет суммы документально подтвержденных расходов, принимаемых к вычету при продаже доли (ее части) в уставном капитале организации в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса.

В подпункте 1.1 Листа Ж2 в полях показателей (010), (020), (030) отражается информация об источнике выплаты дохода - ИНН/КПП источника выплаты дохода, наименование источника выплаты дохода.

Суммы доходов, полученных от продажи доли (ее части) в уставном капитале организации, указываются отдельно по каждому источнику выплаты дохода в поле показателя (040) подпункта 1.1 Листа Ж2.

Указанная сумма также отражается налогоплательщиком на Листе А в поле показателя (040) по каждому источнику выплаты - по доходам от продажи доли (ее части) в уставном капитале организации, полученным от источников в Российской Федерации, облагаемым налогом по ставке 13%, и на Листе Б в поле показателя (080) по каждому источнику выплаты - по доходам, от продажи доли (ее части) в уставных капиталах иностранных организаций, полученным от источников за пределами Российской Федерации, облагаемым налогом по ставке 13%.

Суммы произведенных налогоплательщиком расходов, связанных с получением доходов от продажи доли (ее части) в уставном капитале организации, указываются в поле показателя (050) подпункта 1.1 Листа Ж2 на основании документов, их подтверждающих.

В подпункте 1.2 Листа Ж2 в поле показателя (060) отражается общая сумма документально подтвержденных расходов по подпункту 1.1 Листа Ж2.

18.3. В пункте 2 Листа Ж2 производится расчет суммы документально подтвержденных расходов, принимаемых к вычету при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса.

В подпункте 2.1 Листа Ж2 в полях показателей (070), (080), (090) отражается информация об источнике выплаты дохода - ИНН/КПП источника выплаты дохода, наименование источника выплаты дохода.

Суммы доходов, полученных налогоплательщиком при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), указываются отдельно по каждому источнику выплаты дохода в поле показателя (100) подпункта 2.1 Листа Ж2.

Указанная сумма также отражается налогоплательщиком на Листе А в поле показателя (040) по каждому источнику выплаты - по доходам при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), полученным от источников в Российской Федерации, облагаемым налогом по ставке 13%, и на Листе Б в поле показателя (080) по каждому источнику выплаты - по доходам при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), полученным от источников за пределами Российской Федерации, облагаемым налогом по ставке 13%.

Суммы произведенных расходов, связанных с получением доходов при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), указываются в поле показателя (110) Листа Ж2 на основании документов, подтверждающих указанные расходы.

В подпункте 2.2 Листа Ж2 в поле показателя (120) указывается общая сумма документально подтвержденных расходов по подпункту 2.1 Листа Ж2.

18.4. В пункте 3 Листа Ж2 рассчитывается общая сумма налоговых вычетов по Листу Ж2, которая определяется путем сложения значений показателей подпунктов 1.2 и 2.2. Итоговый результат указывается в поле показателя (130) и учитывается при определении общей суммы расходов и налоговых вычетов по строке 040 Раздела 1 формы Декларации.

На основании статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон N 214-ФЗ) в уступка права требования по договору долевого строительства возможна только при соблюдении следующих условий:
– уступка прав требования (цессия) допускается только с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (квартиры);
– уступка возможна только после полной уплаты дольщиком цены договора. При этом если дольщик не выплатил всю цену то ему помимо соглашения об уступке прав требования необходимо так же заключить договор о переводе долга на нового участника долевого строительства. Перевод долга осуществляется с согласия застройщика;
– уступка прав не допускается по договорам, которые заключены юридическими лицами (индивидуальными предпринимателями) и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству, после исполнения которых у граждан возникает право собственности.

Если дольщик – физическое лицо при соблюдении всех вышеперечисленных требований уступает свою долю застройщику или другому физическому (юридическому) лицу соответственно он получает доход. Как известно, в соответствии со статьей 209 НК РФ доходы полученные физическими лицами подлежат обложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). В статье 208 НК РФ поименован перечень доходов подлежащих налогообложению.
Суммы, полученные физическими лицами от сделок по уступке права требования на строящееся жилье, являются объектом обложения НДФЛ.

НДФЛ ПЕРЕЧИСЛЯЕТ ОРГАНИЗАЦИЯ

В том случае, когда организация покупает у физического лица право требования по договору долевого строительства она является источником дохода, следовательно, данная организация является налоговым агентом по исчислению и уплате НДФЛ с данных сумм. Пункт 2 статьи 226 НК РФ обязывает налоговых агентов исчислять и уплачивать в бюджет НДФЛ со всех доходов физического лица, источником которых он является. Исключением являются доходы, перечисленные в статьях 214.1, 227 и 228 НК РФ. В статье 227 НК РФ речь идет о доходах индивидуальных предпринимателей и других лиц, занимающихся частной практикой. Таким образом если организация заключает сделку по уступке права требования с данными лицами, то она не должна исчислять и перечислять налог в бюджет с выплаченных им сумм, так как предприниматели делают это самостоятельно.

Если же физическое лицо, не является предпринимателем, то в статье 228 НК РФ содержится перечень доходов, налог с которых физические лица уплачивают самостоятельно. Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 НК РФ установлено, что физические лица перечисляют НДФЛ исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности. Однако право требования по договору о долевом участии в строительстве представляет собой имущественное право. В пункте 2 статьи 38 НК РФ сказано, что для целей налогообложения имущественное право к имуществу не относиться. Следовательно, для целей налогообложения доход от уступки прав требования по договору долевого строительства не может приравниваться к доходу, полученному от продажи имущества. Из вышеперечисленного следует, что доход полученный физическим лицом от уступки прав требований не подпадает под действия статей, в которых прописаны случаи, когда налогоплательщик сам рассчитывает и уплачивает НДФЛ. Следовательно, организация в данном случае является налоговым агентом и обязана исчислить и уплатить в бюджет НДФЛ.
Что касается имущественного налогового вычета, то согласно пункту 1статьи 220 НК РФ данный вычет предоставляется при продаже жилых домов, квартир, а также при продаже иного имущества, находящегося в собственности налогоплательщика. А так как имущественное право не является имуществом вычет не полагается на доходы от переуступки прав требования.
Однако обратить внимание стоит на то, что статьей 41 НК РФ предусмотрено, что доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить.

Если дольщик уступает свою долю другому лицу он получает экономическую выгоду, которая рассчитывается исходя из разницы между суммой выручки, полученной по договору уступки права требования, и расходами, связанными с приобретением данного права Данная экономическая выгода выраженная в денежном эквиваленте является объектом налогообложения НДФЛ. Об этом не раз сообщали чиновники в своих письмах, например Письмо ФНС России от 23.12.2005 г. N 04-2-03/205 или Письмо УФНС России по г. Москве от 30 мая 2006 г. N 28-10/47422@. Для того чтобы рассчитать сумму налога с учетом имущественного вычета, необходимо документально подтвердить сумму по которой покупалась доля, для этого необходимо предоставить платежные документы.

Приказом ФНС РФ от 20.12.2007 г. № ММ-3-04/689@ внесены изменения и дополнения в Приложении № 2 к форме № 2-НДФЛ. В справочнике «Коды доходов» добавлена строка 1550 отражающая доходы, полученные налогоплательщиком при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством. Аналогично в справочнике «Коды вычетов» добавлена строка 314, отражающая сумму фактически произведенных налогоплательщиком и документально подтвержденных расходов, связанных с получением доходов при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством). Данные строки необходимо заполнять бухгалтеру при заполнении формы № 2-НДФЛ при учете что данные виды доходов и вычетов присутствуют у налогоплательщика в отчетном периоде.

НДФЛ ПЕРЕЧИСЛЯЕТ НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИК – ФИЗИЧЕСКОЕ ЛИЦО

Существует еще одна позиция относительно данной ситуации. Исключение из понятия “имущество” право требования противоречит подпункту 5 пункта 1 статьи 208 НК РФ, в соответствии с которым для целей главы 23 НК РФ к доходам от источников в Российской Федерации отнесены доходы от реализации прав требования к организации и иного имущества. Следовательно, данная норма рассматривает права требования как часть имущества. Приравниваются данные понятия и для целей исчисления и уплаты НДФЛ.

Поэтому, можно сделать вывод о том, что продажа физическим лицом права требования по долевому строительству к организации для целей исчисления и уплаты НДФЛ признается реализацией имущества. Тогда вполне обоснованно то что налоговый агент не должен удерживать налог с выплаченный сумм, физическое лицо делает это самостоятельно.

По вопросам касающимся имущественного вычета в данной ситуации необходимо отметить, что Федеральным законом от 24.07.2007 N 216-ФЗ “О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации” статья 220 Кодекса дополнена положением, согласно которому по правоотношениям, возникшим с 1 января 2007 года, налогоплательщик имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом при уступке прав требования по договору долевого строительства (договору инвестирования долевого строительства или другому договору, связанному с долевым строительством). Разъяснения по данному поводу представили специалисты Минфина в своем письме от 05.09.2007 № 03-04-05-01/291, в котором говориться, что с 1 января 2008 года по правоотношениям, возникшим с 1 января 2007 года, физическое лицо может воспользоваться имущественным налоговым вычетом при уступке прав требования по договору долевого строительства (договору инвестирования долевого строительства или другому договору, связанному с долевым строительством).

Только по окончании 2007 года и последующих налоговых периодов физическое лицо вправе уменьшить доход, полученный при уступке права требования по договору участия в долевом строительстве, на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этого дохода.

Для получения имущественного вычета налогоплательщик (физическое лицо) обязан самостоятельно исчислить НДФЛ с полученных в текущем году доходов, в том числе по уступке права требования по договору долевого строительства. В обязанности налогоплательщика входит так же предоставить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, письменное заявление о предоставлении налогового вычета и подтверждающие документы. Напомним, что срок подачи документов на предоставление вычетов не позднее 30 апреля следующего года.

Э.С. МИТЮКОВА, к.э.н., генеральный директор Консалтинговой компании «Академия успешного бизнеса»

Здравствуйте! В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 НК РФ, с применением в установленных случаях налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 - 221 НК РФ.

При этом согласно статье 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для целей уплаты налога на доходы физических лиц в соответствии с главой 23 НК РФ "Налог на доходы физических лиц" Кодекса.

Данной главой определены вопросы, касающиеся обложения НДФЛ доходов в денежной и натуральной формах, получаемых от физических лиц в порядке дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев. Физическое лицо, получившее в дар недвижимое имущество, транспортное средство, акции, доли, паи и не являющееся членом семьи или близким родственником дарителя, на основании пп.4 п.1 и п.4 ст.228 НК РФ должно самостоятельно исчислить сумму НДФЛ, подлежащую уплате по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Причем в налоговой декларации нужно указать все доходы, полученные физическим лицом в течение года (п.4 ст.229 НК РФ).

Безвозмездное получение имущества также и от юридических лиц регламентируется пп.7 п.1 ст.228 НК РФ, согласно которому исчисление и уплату налога производят физические лица, получающие доходы в денежной и натуральной формах в порядке дарения, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 18_1 ст.217 НК РФ. К доходам, полученным налогоплательщиком в натуральной форме, в частности, относятся полученные налогоплательщиком товары, выполненные в интересах налогоплательщика работы, оказанные в интересах налогоплательщика услуги на безвозмездной основе или с частичной оплатой (пп.2 п.2 ст.211 НК РФ).

Налоговая декларация в любом случае должна быть представлена в налоговый орган не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, согласно п.1 ст.229 НК РФ. Даже в том случае если физическое лицо освобождено от уплаты НДФЛ со всей суммы подаренного имущества, декларацию о доходах оно подать обязано.

Ирина Шлячкова

Здравствуйте!

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

О НАЛОГЕ НА ДОХОДЫ ОТ УСТУПКИ ПРАВА

Федеральная налоговая служба относительно порядка уплаты физическим лицом налога на доходы от уступки права требования на получение в собственность квартиры сообщает следующее.

В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Уступка права требования представляет собой перемену лица (стороны) в обязательстве, но не меняет предмет обязательства.

Право требования является имущественным правом. В соответствии с положениями пункта 2 статьи 38 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) имущественные права не относятся к имуществу, и, следовательно, имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, к доходам от продажи имущественных прав не применяется независимо от давности приобретения таких прав. При этом следует иметь в виду, что в соответствии с положениями статьи 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить.

В приведенном примере такой выгодой является разница между суммой выручки, которую налогоплательщик получит на основании договора уступки права требования, и суммой платежа по договору, на основании которого он такое право приобрел. Таким образом, объектом налогообложения налогом на доходы физических лиц в данном случае будет являться указанная в предыдущем абзаце выгода в денежной форме. В таком случае налоговую декларацию о сумме полученного дохода налогоплательщик должен подать в налоговый орган по месту жительства.

Главный государственный советник налоговой службы В.В.ГУСЕВ

В ст.227 и 228 НК РФ (п. 5 ст. 227, п. 6 ст. 227.1 , п. 3 ст. 228 НК РФ) перечислены лица, которые должны самостоятельно рассчитывать и уплатить НДФЛ с полученного ими дохода, а также обязаны подать налоговую декларацию.

Несмотря на то, что с переуступки, дохода Вы не получили, налоговую декларацию подать обязаны.