«Дорожная карта» по решению проблем дольщиков. «Достраивать проблемные дома не так уж сложно». В Госдуме обсудили будущее обманутых дольщиков Для справки по ООО «Эхтибар»
11:14 — REGNUM Создание дольщиками жилищно-строительного кооператива (ЖСК) может являться альтернативой разрешения вопроса с банкротством застройщика, однако есть и подводные камни, считает юрист, управляющий партнёр Единой городской службы «Помощь дольщикам» Жанна Малис .
Анна Рыжкова © ИА Красная Весна
Ранее газета «Ведомости» сообщала, что в начале декабря пройдут первые собрания дольщиков обанкротившегося девелопера Urban Group, на которых они смогут выбрать механизм достройки жилья. На повестку собрания будет вынесен вопрос о создании участниками строительства жилищно-строительного кооператива (ЖСК). В случае положительного решения дольщики будут достраивать и содержать объект на свои деньги.
Если дольщики не проголосуют за этот вариант или в отсутствие кворума конкурсный управляющий сможет привлечь нового застройщика для завершения строительства в соответствии с принятой правительством РФ «дорожной картой». Тогда стройка завершится на средства федерального и регионального бюджетов.
«Создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) может являться альтернативой разрешения данного вопроса. Однако и здесь есть некоторые нюансы, о которых следует знать.
Так, в жилищном кооперативе между гражданином и ЖСК возникают не договорные отношения, а корпоративные. Это значит, что гражданин не будет вправе требовать возмещения морального вреда, неустойки при нарушении сроков сдачи объекта, так как Закон о защите права потребителей на внутрикорпоративные отношения (то есть отношения членства) не распространяется. Данные отношения будут регулироваться уставом и решениями общего собрания кооператива.
Кроме того, на плечи членов ЖСК безусловно лягут дополнительные денежные затраты в части достраивания объекта и его содержания. При этом данные затраты напрямую буду зависеть от того, на какой стадии строительства обанкротился застройщик. Если на начальном этапе строительства, то данная альтернатива будет не самым лучшим вариантом.
Что касается Плана мероприятий, или «дорожной карты», правительства РФ, то такой План направлен на поэтапное замещение в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан. Упор в данном случае делается на переход от долевого строительства к счетам эскроу.
Что касается же завершение строительства объекта на средства из федерального и регионального бюджета, то в настоящее время для этого отсутствует правовое основание, кроме того, в статьях расхода федерального бюджета нет позиции «компенсация участникам долевого строительства». Поэтому на данном этапе такая альтернатива решения проблемы банкротства застройщика является довольной туманной, так как нет четкого указания на возможность и пределы выделения денежных средств для завершения строительства объекта из федерального или регионального бюджета.
В целом, в настоящее время дольщики осознают все возможные риски, которые связаны с банкротством застройщика. К тому же такая ситуация осложняется тогда, когда объект долевого строительства еще не сдан и требует достройки. В этом случае возможно предъявить требование о передаче жилого помещения (квартиры, комнаты) и включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений, который является частью реестра требований кредиторов.
Помимо этого возможен вариант денежного требования к застройщику в связи с открытием в отношении него конкурсного производства и невыполнением ДДУ. Но данный механизм не сможет в полной мере обеспечить интересы дольщиков в том случае, если денежных средств банкрота для удовлетворения требований дольщиков-кредиторов окажется недостаточно.
Именно поэтому необходимо расширять поле тех действий, которые смогут обеспечить защиту интересов дольщиков в случае банкротства застройщика».
«Я очень благодарен Государственной Думе, которая так активно взялась за проблему дольщиков, встречается с широким кругом людей, которые пострадали при долевом строительстве , разрабатывает и активно принимает необходимое законодательство. Я знаю, что в Государственной Думе во втором чтении принят закон , который мы долго ждем, я имею в виду и дольщиков, и органы государственной власти, которые занимаются этой проблемой. Без тех механизмов, которые сегодня в проекте закона заложены, решать эти проблемы чрезвычайно сложно. Хотя уже много принято нормативных актов: и закон, и постановление правительства Российской Федерации, но тем не менее найти решение в каждом конкретном случае крайне и крайне сложно», - сказал С. Собянин.
По его словам, в столице насчитывается около 15 тыс. обманутых дольщиков, которые вложили средства в строительство недвижимости.
«В Москве до 2011 года было порядка 40 проблемных строек. Всего около 15 тыс. обманутых дольщиков мы имеем с того периода строительства. Из них 11 тыс. дольщикам мы проблему закрыли. Еще остается около четырех тысяч, вопрос по 1,9 тыс. дольщиков находится в процессе решения», - отметил мэр Москвы, передает портал mos.ru .
По поручению президента РФ дорожная карта по каждому проблемному объекту будет направлена в Министерство строительства и ЖКХ России.
«И мы сами, с применением сил, возможных методов понуждения застройщиков к решению этой проблемы, будем заниматься. Я имею в виду и судебные, и уголовные преследования с помощью наших коллег в правоохранительных органах, экономические стимулы для того, чтобы закончить строительство, и организационные, конечно. Так что надеюсь, все эти проблемы так или иначе будут решены», - подчеркнул С. Собянин.
Зампредседателя Госдумы Владимир Васильев отметил, что в Думе прошли парламентские слушания, на которых присутствовали более 200 обманутых дольщиков из 20 регионов. Он добавил, что в других городах наблюдается отрицательная тенденция - количество обманутых дольщиков растет, и столичный опыт был полезен при решении этой проблемы в стране.
«Опыт Москвы для нас особенно интересен. Он содержит хорошую практику. И даже те цифры, которые вы назвали», - сказал В. Васильев.
Председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев обозначил направления по защите прав участников долевого строительства, которые необходимо обсуждать на рабочей группе, созданной в Госдуме.
«Есть такое мошенническое явление, как лжедольщики. То есть когда на достраивающихся объектах, на уже проданных местах появляются люди, которые тоже предъявляют какие-то претензии. Это вопросы, связанные с так называемым двойным банкротством застройщиков, это вопросы, связанные с застаревшими проблемами, которые в рамках существующей застройки уже не решить, им нужны точечные, ручные решения», - пояснил он.
В свою очередь член рабочей группы Лора Митт поблагодарила Сергея Собянина за встречу.
«Спасибо большое за предоставленную возможность с вами встретиться - это очень важно для нас, поскольку объекты долгостроя у нас одни из самых сложных в реализации. Без вашего участия мы эту проблему не решим».
Информационная служба портала Стройкомплекса
Правительством Российской Федерации утвержден план мероприятий («дорожная карта») по восстановлению прав граждан-участников долевого строительства в многоквартирных домах ГК «Урбан груп». Дорожной картой предусмотрено завершение строительства всех объектов застройщика, включая жилые комплексы Лайково и Лесобережный.
Согласно «дорожной карте», в августе текущего года Правительство Московской области и Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства заключат соглашение о предоставлении из бюджета субъекта в Фонд трех миллиардов рублей.
Средства будут направлены на финансирование первоочередных мероприятий по завершению строительства домов и объектов инфраструктуры Урбан Груп в период до конца 2018 года. В том числе будет произведено инженерно-техническое обследование и экспертиза проектно-сметной документации, необходимые для начала строительных работ.
Все дома и объекты инфраструктуры планируется ввести в эксплуатацию до конца 2022 года, в зависимости от текущей стадии их строительной готовности. Дефицит финансирования строительства жилых домов с "дорожной картой" планируется покрыть за счёт средств федерального бюджета Российской Федерации и Правительства Московской области. Субъектом также будут выделены средства, необходимые для завершения строительства школ, детских садов и других объектов инфраструктуры.
Сколько дольщиков уже пострадали
Всего в России на февраль 2018 года насчитывается почти 40 тыс. обманутых дольщиков, инвестировавших в 836 проблемных объектов в 69 регионах страны, следует из материалов на сайте Минстроя. Но руководитель рабочей группы «Единой России» по защите прав дольщиков в Госдуме Александр Сидякин в ноябре 2017 года заявил , что от недобросовестных застройщиков пострадали около 130 тыс. человек, то есть в три с лишним раза больше, чем говорит официальная статистика.
В Минстрое не смогли оценить, как сильно после нововведений изменится официальное число обманутых дольщиков. «Процедура добавления в реестр зависит от желания самого дольщика, — пояснил представитель министерства. — Такие сведения мы сможем получить после вступления в силу новой версии приказа».
Все эти новшества разумны и внушают некоторую надежду, отмечает член инициативной группы дольщиков ЖК «Царицыно», крупнейшего проблемного объекта Москвы, Елена Годлевская. По ее мнению, более достоверная информация о числе пострадавших может повлиять на принятие важных решений. Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» стал причиной многих проблем, потому что позиционировался как панацея от всех неприятностей, но из-за недоработок оставил лазейки для недобросовестных застройщиков, констатирует Годлевская.
ЖК «Царицыно» (Фото: Олег Яковлев / РБК)
Как регулируется долевое строительство сейчас
Если дом еще не сдан в эксплуатацию, с покупателем будет заключен договор долевого участия (ДДУ). В нем прописаны площадь приобретаемой квартиры, этаж, на котором она расположена, количество жилых и нежилых квадратных метров, а также срок передачи ключей.
Закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...» предусматривает, что интересы дольщикамогут быть защищены несколькими способами. В частности, застройщик в обязательном порядке страхует все договоры долевого участия. Причиной для страховой выплаты является, например, признание застройщика банкротом и введение в отношении него конкурсного производства. Однако фактически механизм страхования не работает: дела о банкротстве могут длиться годами, а покупатели так и остаются без квартир. Застройщик может также открыть эскроу-счет, но им практически никто не пользуется, поскольку это предусматривает получение средств от дольщиков только после ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартир покупателям. Наконец, обеспечить дополнительный контроль над проектом позволяет банковское поручительство застройщика: банк открывает ему кредитную линию на проект, но выдает финансирование траншами согласно плану реализации и следит за процессом. Однако не все застройщики привлекают банковское финансирование на весь срок строительства.
Что меняется в законах о долевом строительстве
Законодательство о долевом строительстве менялось на протяжении всего времени существования. Более того, изменения всегда были в сторону ужесточения требований для застройщиков. Самыми серьезными из них стали введенные законом № 218 «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков...» от 29 июля 2017 года.
Закон позволил воплотить в жизнь инициативу Минстроя — создать Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства (компенсационный фонд). С октября 2017 года все застройщики перечисляют в него 1,2% от стоимости каждого договора долевого участия (ДДУ). Это правило действует только в отношении объектов, владельцы которых получили разрешение на строительство после 27 октября 2017 года. Сейчас в фонд, по информации его представителя, уже поступило 180 млн руб.
Фонд не финансирует деятельность каждого застройщика и не выделяет средства на все существующие проблемные стройки, обращает внимание гендиректор Tekta Group Роман Сычев, он призван ликвидировать конкретные долгострои и помогать конкретным дольщикам, появившимся уже после октября 2017 года. Для такого способа борьбы с проблемой обманутых дольщиков сумма вполне приемлемая, считает Сычев.
Новые вызовы для застройщика
Вместе с созданием компенсационного фонда законодатели резко ужесточили требования к самим застройщикам. С 1 июля 2018 года будет невозможно осуществлять проекты комплексного освоения территории, поскольку закон предусматривает, что одно юрлицо может строить только один объект. Это означает, что если сейчас застройщик распределяет все привлеченные для строительства средства на весь проект (непосредственно дома и, например, объекты социальной инфраструктуры), то после изменения он может тратить эти деньги только на жилые дома, остальные объекты могут финансироваться лишь самостоятельно. «Наличие только одного разрешения на строительство влечет невозможностьвозведенияшкол, детских садов, инженерных сетей», — обращает внимание вице-президент по правовым вопросам группы «Инград» Федор Сапронов.
Застройщику, который намерен получить разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, также надо будет иметь на своем счету не менее 10% от стоимости строительства объекта.
Ограничиваются и административно-управленческие расходы — не более 10% от стоимости проекта. Это может затруднить деятельность застройщика, считает гендиректор Level Group Кирилл Игнахин. «Сегодня только затраты на рекламу и маркетинг, которые относятся к такому виду расходов, могут превышать 10%, — указывает девелопер. — Недешево обходятся содержание офисов продаж, оплата труда сотрудников и т.п. Данное требование, на мой взгляд, следует скорректировать и сделать более гибким».
Фото: Григорий Соколов / РИА Новости
Госдума 24 января 2018 года приняла в первом чтении очередные изменения в законы, регулирующие процесс долевого строительства. Авторы документа, среди которых спикер Госдумы Вячеслав Володин, намерены наделить правительство правом устанавливать требования к проведению госконтроля долевого строительства.
Законопроект предлагает создать единую информационную систему жилищного строительства. Сведения обо всех застройщиках и проектах будут упорядочены и собраны в одном месте. В законе о компенсационном фонде появятся статьи, позволяющие этому фонду контролировать финансовое и экономическое состояние застройщика, работающего по схеме ДДУ. В частности, предлагается наделить фонд правом приостанавливать регистрацию договоров долевого участия, то есть фактически блокировать деятельность застройщика. Правда, пока не определено, какие критерии состояния компаний будет отслеживать фонд.
Согласно новому закону владельцы и топ-менеджмент компании-застройщика будут нести солидарную ответственность своим личным имуществом по долгам их фирмы перед дольщиками. Документ также предъявляет более жесткие требования к публикации информации об учредителях компании-застройщика. Сейчас застройщик обязан раскрывать лишь информацию о собственных учредителях. В новой редакции закона он будет обязан публиковать на своем сайте полную цепочку владения, вплоть до конечных бенефициаров, которые прямо или косвенно владеют застройщиком на 5% и более.
Застройщик получит право менять уполномоченный банк для открытия эскроу-счета. По замыслу авторов законопроекта, все ограничения по счету застройщика снимаются в момент ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру. Получение девелопером права смены уполномоченного банка, безусловно, является плюсом для застройщиков, уверен вице-президент по правовым проблемам группы «Инград» Федор Сапронов. «Однако возникает вопрос, как это будет происходить на практике: законодатель устанавливает лимит расходов на рекламу в размере 10% от стоимости проекта; допустим, застройщик эти 10% выбрал, а затем решил сменить уполномоченный банк — непонятно, как будет осуществляться взаимодействие между старым и новым банком в данной части, — рассуждает эксперт. — В совокупности с требованием о том, что генподрядчик и техзаказчик также должны иметь счет в одном банке с застройщиком, очевидно, что сменить уполномоченный банк будет не так просто».
Проектное финансирование вместо долевого строительства
О необходимости перехода от долевого строительства к схеме проектного финансирования в течение трех лет в октябре 2017 года говорил президент России Владимир Путин. К 15 декабря прошлого года Минстрой, АИЖК и Центробанк согласовали соответствующую «дорожную карту».
«Дорожная карта» не предполагает полного запрета покупки квартир гражданами на этапе строительства. Однако собирать их средства будет не сам застройщик, а банк, уполномоченный открывать эскроу-счета. Эти деньги перейдут непосредственно на счет компании-застройщика только после ввода дома в эксплуатацию. До того времени строительство будет финансироваться за счет банковского кредита.
До сих пор не решено множество вопросов, связанных со стоимостью проектного финансирования, а также когда застройщик должен будет выплачивать проценты по кредиту. В любом случае цена жилья в новостройках из-за перехода к проектному финансированию вырастет не более чем на 5-7%, обещал в конце ноября 2017 года замглавы Минстроя Никита Стасишин.
Принятие закона грозит тем, что себестоимость жилья и цена «квадрата» существенно вырастут, считает гендиректор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Чтобы этого не произошло, требуется снижение ставок по кредитам, уверена она. «Деньги на реализацию проекта должны быть недорогими и предоставляться на большой срок, — подчеркивает Литинецкая. — Полагаю, что для снижения ставок по кредитам для застройщиков властям понадобится запустить программу субсидирования ставок. Как вариант, можно было бы учредить государственный строительный банк, который специализировался бы на финансировании жилищных проектов».
